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虽有7.15新政的暴击，但深圳楼市的下半场，火热态势仍旧不减。尤其是“万人摇”的场面时时上演，一房难求的窘境，让不少刚需成为当下最焦虑的群体。作为一个常住人口近2300万的城市，深圳住房自有率仅有23.7%近八成人口租房住。此外，由于深圳年均净流入人口约60万，这也带来了日益倍增的住房需求，加剧市场供需失衡态势。在这一批新增人口中，有近70%的高新科创人才，他们由于受到购房新政限制，可能暂时不满足购置住宅的条件。所以，不限购不限贷的商务公寓产品，无疑是解决其安家落脚迫切需求，以及兼顾资产配置的最佳选择。近几年，由于购房需求的变化，深圳公寓市场的成交结构也发生了巨大改变。7月上旬，中原地产发布的《2020年上半年深圳楼市总结报告》中提到，近几年，深圳公寓市场成交结构进一步向45㎡以下的中小面积段集中。而今年上半年，45㎡以下小户型公寓成交比例首次超过总量的50%，达到52.4%，这也说明小户型公寓受青睐程度正在逐步提高。图源：中原地产《2020年上半年深圳楼市总结报告》小户型公寓之所以上升为市场主流，在外部因素上，主要是由于深圳净流入人口的持续增加，他们带来的庞大住房需求，对于市场住房供给无疑形成巨大压力。在这种情况下，压缩大户型公寓供应，提升小户型公寓占比，满足更多居住需求，无疑是大势所趋。在自身价值上，不限购不限贷的小户型公寓，对于缺房票者而言，具有天然的过渡居住及投资优势。首先，对于尚在打拼的都市年轻人来讲，小户型公寓总价较低，购买成本及支出小。并且，小户型公寓空间私密性好，满足了年轻人对独立生活的追求。其次，对于投资者而言，小户型公寓投入成本少，升值潜力更高。而且便于对外出租，即便是转入二手市场，依托低总价优势，税费少流通性强，所以交易十分灵活。尤其是随着深圳7.31公寓停批政策出台后，小户型公寓的价值愈加被重视：一方面，深圳公寓市场将进入存量时代，尤其是珍稀的小户型公寓，将成为卖一套少一套的绝版资产；另一方面，市场货量的稀缺，恐怕接下来物业价格和价值都将迎来一波明显上浮，所以把握购置先机十分重要。 近两年，深圳得到了国家层面多重利好加持，尤其是在大湾区及示范区框架下，城市发展前景可谓风光无限。因而，来自国内外的资金，也纷纷涌入深圳，通过大宗交易，购买不限购不限贷的公寓及办公产品，实现资产保值增值。据戴德梁行统计，今年上半年，深圳商办及公寓类大宗交易共成交56亿元，整个市场投资氛围十分活跃。即便是在第一季度疫情多发期，仍有港资逆市抄底，高频度买入深圳办公类物业。同时，戴德梁行相关统计报告还指出，深圳近几年大宗交易额正在明显上升。尤其是2019年全年，大宗交易累计成交31宗，金额高达507亿元，占全国总交易量近1/5，同比增长77%，创下历史新高。随着疫情渐远，深圳经济复苏韧性极强。现如今，深圳GDP增长率已实现由负转正，国内外的投资者仍对这座城市的未来充满信心。对此，戴德梁行预测，下半年深圳大宗交易或将迎来一波大幅上升，甚至成交额也将超过去年。就在这几天，光明一个打算在9月份入市的公寓新盘，传闻已经被大资金盯上，现在正在洽谈整购事宜。整购、大宗交易的频现，叠加商务公寓停批，这实际上给了个体投资者及无房置业者很大的压力，尤其是很可能再出现像2017年那样的“大资金吃肉，小散户喝汤”的局面。所以接下来，无论是个体投资者也好，无房置业者也罢，一定要把握先机，赶在“池水”枯竭之前，配置好优质的公寓产品，先人一步获取更大的价值空间。 公寓资产配置，必须要看准城市或区域的发展潜力，因为这是未来价值的保证。
深圳这座城市以科创立足，所以下一个40年，深圳无疑要推进科创产业载体的建设与发展。而南山作为大湾区的源头创新引擎，不仅拥有四大总部基地（深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、后海金融总部基地、高新区北区），同时还有两个国家级自贸区（前海、蛇口自贸区），无论是产业蝶变潜力还是城市发展前景，都十分强大。近年来，南山区提出了大沙河创新走廊的发展规划，参照并力图超越旧金山湾区，打造“中国硅谷”。“大沙河创新走廊”规划区域面积96.6平方公里，约占全区总面积的53%。串联起大学城片区（产业链上游）、留仙洞片区（产业链中游）、深圳湾片区（产业链下游）三大重点发展区域的经济发展轴带。在规划中，上游以大学城为核心建设知识创新高地，中游以留仙洞为核心建设产业创新高地，下游以深圳湾高新区为核心建设技术创新高地。这一条黄金科技走廊，聚集了全市80%以上的创新资源，未来将建设成为深圳国家自主创新示范区的核心区、国家级战略性新兴产业重要基地。目前，南山区政府已将大沙河创新走廊沿线的深圳湾片区、留仙洞总部基地、西丽湖科教城（大学城片区为主体），定位为打造“中国硅谷”的三大核心引擎，成为推动南山迈入下一个10年发展的重要“城势”力量。其中，西丽湖国际科教城规划约57.1平方公里，2019年已上升为国家科技部、广东省、深圳市共建平台。在西丽湖国际科教城的主体大学城片区，已汇聚8所顶尖高校，预期师生人数近11万，被看做是“最具斯坦福气质”的高等教育聚集区。包括深圳大学、南方科技大学、哈尔滨工业大学（深圳）、清华大学深圳国际研究生院、北京大学深圳研究生院等，可谓囊括了全市最密集高校资源。此外，片区内还有国家省市各类创新载体383家，约占全市的70%。包括6所贝尔实验室：马歇尔生物医药工程实验室、霍夫曼先进材料实验室、格拉布斯研究院、中村修二激光照明实验室、盖姆石墨烯研究中心、盖内尔神经可塑性实验室；以及42所以上重要智库机构+重要研究机构，如鹏城实验室、深圳湾实验室两家省级实验室，联合国教科文组织高等教育创新中心、国家超算深圳中心、中科院先进院等。如此看来，西丽湖国际科教城绝对是全市高校资源和科研教育氛围最为密集的区域，堪称湾区科创正脉！未来，西丽湖国际科教城将对标旧金山湾区硅谷科教城等国际最高标准，建设成为世界一流大学城、“国际化开放式研究型大学创新发展高地”，以及“粤港澳大湾区协同创新引领区”。并最终成为大湾区顶级人才最集中的区域，也是高素质高精英人才的聚集地，发展动力将源源不断。因而，这里无疑是最具投资潜力的价值片区。近两年，热度很高的大学城片区，由于入市新盘不多，往往导致很多自住者及投资客，苦于无米之炊。
根据乐有家研究中心统计数据显示，目前南山已获批售的商务公寓共有629套（不受731公寓新政影响，仍可以正常入市），其中，西丽片区仅有不到100套。这种紧张的供应量，无疑便备受市场购房者及投资客关注。现如今，位于大学城片区核心地段，地铁5号线塘朗站A出口的塘朗城，携臻席56套建面约32-86㎡小户型精装现楼商务公寓，上演“王者归来”，无疑成为缓解片区供应之渴的甘露。作为一座总建面约35万㎡的TOD全能综合体，塘朗城集住宅、智慧公寓、写字楼、精品酒店与风尚购物中心于一体。依托深圳地铁集团与深业集团两大国企的强大开发实力，塘朗城在提升片区人居品质的同时，更带来一种时尚便捷的全新生活方式。
项目业态分布示意
通过梳理项目独有的品质特色，概帮主发现其背后演绎的价值逻辑，完全称得上是雄踞大学城门户的优质公寓资产。项目周边，拥有发达的立体交通网络，可快速畅达深圳各中心以及大湾区核心城市。高铁方面，除深圳北站外，西丽高铁站将于今年开工，按照铁路部门的规划，西丽高铁站的规模为11站22线，比深圳北站还要多出两条线，未来规模将超过深圳北站，成为辐射粤港澳大湾区的综合交通枢纽和中心节点，汇聚珠三角乃至全国的高端商务人群。地铁方面，项目通过两条风雨连廊与5号线塘朗城站A、B出口连接。此外，在西丽站还可换乘7号线，在深圳北站可换乘4号线及6号线，可抵罗湖、前海、宝中等城市中心。未来西丽高铁站建成后将会增加13、27、29号线3条城市轨道，届时项目所处片区地铁密度将远高于其他区域。此外，项目周边还有3纵3横的高速、快速道路，半小时内可抵达深圳核心城市区域。项目坐拥西丽片区最大的商业核心区。包括自营6万㎡以家庭消费为主的风尚型购物中心（去年7月已经开业），对面就是约10万㎡的宝能城集中商业。共16万㎡的商业体量，相当于1个海岸城，1个万象城或者2个购物公园的规模，未来将是片区最大的商业核心区。商业实景图
同时，项目自建的写字楼以及君璞酒店均已运营。周边还有深圳大学总医院和南方科技大医院等强大医疗配套。未来生活在这里，可以畅享丰盛、高效、便捷的生活方式。君璞酒店实景
随着新冠疫情提升了人们对健康观念的认知，无论是居住还是办公，都不再是单一的要求标准。健康、低密、生态能够与一城繁华随时转换，已经演化为一种新的人文追求。大学城片区作为深圳唯一同时具备优质生态环境和浓厚人文氛围的片区，是最宜居的中央生态居住区。拥有塘朗山、羊台山、西丽水库和长岭陂水库等丰富生态资源，以及18所顶尖高校的人文高地。塘朗城周边可畅享西丽片区近千万平米自然生态资源，相当于36个莲花山公园，负氧离子含量为2万/m³，相当于福田中心区的四倍，绿化覆盖率居深圳第一，打造绿色舒适，生态自然的居住环境。塘朗城公寓原预售房源已售罄，并已于去年入伙，其中一部分还被南山区政府、前海管理局整购，这无疑是对项目价值的最有力认可。目前，项目即将加推的建面约32-86㎡小户型商务公寓，精装现楼交付。在项目商业价值兑现、物业价值兑现的情况下，可谓买入即可畅享醇熟的生活氛围及升值潜力。近两年，在片区产业规划与交通利好迅速落地的情况下，塘朗城周边二手房价已经实现突破。先期进驻的业主，已经享受到丰厚的价值回报。这种强有力的市场行情意味着，现在塘朗城推出的这一批小面积公寓资产，将成为下一个财富“蓄水池”。现如今，依托大沙河创新走廊、西丽湖国际科教城等规划，大学城片区内高端人才住房需求可谓十分巨大。现在入手塘朗城小户型公寓资产，无疑可先期畅享未来升值空间！
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发表于 2020-9-4 09:30:00
