谈谈长租公寓爆雷原因及相关法律问题（自己重新整理一下）

长租公寓爆雷已经不是新鲜事了，2018年就有发生。在那个P2P雷声不断的年份，有一个从该行业离开的人士愤言：长租公寓是一个被P2P还大的雷。其实，当时很多人都觉得他在危言耸听，所以这只灰犀牛还继续茁长成长了两年多。这几天，随着杭州友客、巢客，还有此前的沃客的爆雷，长租公寓的风险再次进入人们的视线。

本来现在说什么也没有意义了，我说了也不算，但是近期承蒙本省、外省多个同行好友看得起，多次问询有关对此事的法律看法，觉得还是有必要把自己的个人想法和认识整理一下，便于统一答复，也在这种乱局中为弱者呼吁几句。我想法主要包括四个方面，这到底是咋回事，民事法律怎么看，刑事法律怎么定性，应该怎么办。

一、这到底是咋回事——房产中介终于活成了“伪P2P”的样子

曾几何时，我在工作中或者讲座时介绍中国特色的P2P时，为了说明我们绝大部分平台是伪P2P时，经常引用房产中介来掰扯这个道理，P2P本来应该像房产中介一样撮合房东与租客签订合同，进行产权交易或者房屋租赁，自己收取中介费，但是不应该是伪P2P平台这个样子，自己把钱掌握在手中，自己去选择借款人，自己决定利息，成为了事实上的银行。

但是没想到的是，P2P没有回归本源，在走向了全行业死亡的时刻，房产中介却终于活成了“伪P2P”的样子，也就是现在爆雷的长租公寓。简单说这些长租公寓中介平台，高价向房东收来租赁房源，支付方式按月（季），然后低价租给租客，但是支付方式按季（年）。平台当然不是慈善机构，他们无非是运用的时间错配，先用此房源的长期租金来填补短期的倒挂价差，再不够的时候，再用彼房源租客的预付租金填补此房源到期窟窿。是不是，又是熟悉的味道，熟悉的套路——拆东墙补西墙。庞氏骗局——就是它的本质。其实长租公寓的模式是不是借鉴了伪P2P，不得而知，但是它的确与前几年时髦的一个概念——“住房银行”相似，但是人家是一次性给房东支付了房租分期收租，长租公寓正好相反，它是一次性收了房租却分期支付。虽然住房银行模式最终也没有被法律规范和监管确认，但是民间却生长出了长租公寓。那么民间发展起来的这种类住房银行的长租公寓模式能否持续，关键在于预收的租金在脱离监管的情况，能否最终付给房东。长租公寓能否靠平台经营者的良心运行下去，这个问题是与P2P平台爆雷一样的人性拷问。套路贷盛行的时候，长租公寓还嵌套了租金贷，现在倒是少了这一层盘剥。

借新还旧的套路一次次在我们的神州大地上演，搭进去了无数人的血汗钱，但是依然长盛不衰，乐此不疲。这么多年了，P2P、共享单车、健身卡、鲜花店、美容美发卡······他们每次都在重复讲着同样的故事——我们就是贴钱营销，我们就是补贴，为的是抢占市场，“只要”垄断了掌握了定价权，或者风投进来、或者将来上市了（注意这里是“只要”，就像“只要”我中了六合彩一样），这些亏本都不是事。且不说他们的“只要”是否正当（垄断不是反垄断法禁止的么，风投都是那么傻的吗），就说所谓垄断利润能否实现。如此简单、低成本、易复制的模式，谁都能搞，你又怎么实现垄断呢？

平台所谓的“贴钱营销”，本来就是一种蓄意的低于成本价销售行为，也是不正当竞争行为。更重要的是，你们贴的是谁的钱，慷的是谁的慨，是客户钱，不是你们的钱，这就是典型的庞氏骗局，什么模式创新，明显违背经济规律，注定是维持不下去的。这种“创新”本来就是一种失败的悲剧，因为不论目的还是过程都是错误的。在其发展中，由于高价收房、低价出租这种恶性竞争模式，直接破坏了正常的房屋中介市场秩序，那些按照中介本原模式经营的公司将被淘汰，其员工也会吃里扒外地将自己公司的房源私下卖给长租公寓品平台（因为更高的提成），导致行业再一次实现了“劣币驱逐良币”。如果大家都自甘堕落，恶性竞争，最后就是一起走向灭亡。又一轮闹剧而已。有时候在想，如果把这些年，在这些所谓“模式创新”中浪费的、可以以万亿计的资金投入到芯片行业，也许现在我们不会被川建国搞得这么蛋疼了。

还有一个问题，就是“创新者”本人明明知道不可以持续，为什么还乐此不彼呢？因为诱惑太大，代价太小，这么多年过去了，轮番上演的闹剧，最终有几个人去付出代价呢，坐牢的毕竟是少数，侥幸的是大多数。再说在这浮躁的年代，短期化成为年轻人的追求，过了今天谁管明天，实施过程中香车美女，应有尽有就足够了，真是不在乎天长地久，只在乎曾经拥有。我了解这轮长租公寓的主导者，大多数是初出茅庐的20多岁人，胆够大，手够黑，就大可以把60后、70后这一大群有产者（房东）玩弄于鼓掌之间。

二、长租公寓爆雷后的民事法律问题——租客的合法权益应该受到保护

民法是一切法律关系的基础，首先必须搞清楚的是民事法律关系问题。根据本人了解的情况，长租公寓平台多数跟房东签署的是长期房屋托管协议，然后跟租客签订一年期的房屋出租协议。其中涉及到房东、平台、租客三个法律主体，两个法律关系。根据合同关系的相对性，房东反而与租客没有法律关系，他们的法律关系被平台阻断了（雷同于P2P的信息中介演化成了信用中介）。三者之间究竟是房屋转租关系，还是委托代理-出租关系，目前尚无定论。有人说是实质的转租关系，我个人更倾向于后者。但是不论是那种关系，殊途同归，租客作为承租人，在相应的期限内，跟房东授权或者认可的中介平台（或者是转租关系中房东认可的转租二房东）签署了租赁合同，当然合法有效，且租客已经履行了合同义务，即支付的一年期的租金，其对房屋这个租赁物的占有使用属于合法占有使用，作为善意第三人，其合法权益应当依法受到保护，实践中的判决也是这个认识。至于平台由于未按期履行向房东支付租金的义务，以至于房东按照委托管理合同行使合同解除权，本可以收回房屋，但由于存在善意第三人的合法租赁物使用权保护问题，显然无法立即实现。对于房东在租客交了租金的租期内无法收回房屋，而遭受的房屋出租收益损失，房东应该向平台主张。而不是像现在大量存在的，房东通过私力救济、强行驱逐处于弱势地位、且存在合法租赁物使用权的房客。从道理上将，也是房东自己所托非人，找的这个平台不靠谱，把租金收了不给房东跑路了，租客虽然也有鉴别平台的责任，但是租客依据房东对平台的托管合同，存在可信赖理由与平台签约，显然是没有过错的。再说，租客多数属于进城务工农民或者刚毕业的大学生，本就没有什么资金实力，完全属于社会弱势群体，在已经透支了半年甚至一年的房租的情况下，将他们再驱逐出出租屋，也太不公平了，太残忍了吧。租客被驱赶后，房东又可以出租赚钱，但是租客却要花双份钱租房，于法于情于理都说不过去。

房东虽然也有很多是按揭买房，需要靠租金还房贷，也有难处，但是相对于租客的生存问题，房东属于社会食利群体，本就应该承担更多的社会责任。所以，个人是不认可房东强行驱逐房客这种行为的。冤有头债有主，悲剧是平台造成的，平台是房东委托的，所以房东更应有义务去找平台挽回损失。

对于房东通过拉闸限电，甚至强拆门窗，导致房屋不能使用，强迫租客搬离的行为，属于妨害租客合法行使租赁物使用权的行为，租客可以向人民法院起诉，要求房东赔偿，对此杭州也有判决的案例可以参考。

费这么大劲掰扯民事的逻辑，实在跟我的职责无关，自己也不专业，但是实在是看不下去，我们虽然不能做什么，但总能说几句公道话吧。

长租公寓的发展中，其实还有很大的行政管理问题，比如不正当竞争问题，违反价格法问题（参见价格法第14条），住房保障问题，涉及到很多部门，我也不好意思说他们了，因为没有明确牵头部门前，没有部门去主动监管已经是常态了，不发生大事情，是没有人管。中国的很多事，貌似老大难，“老大”重视了就不“难”了。网贷的悲剧就是这个样，这个还是，说了多少年了，还有什么好说的呢，还能说什么呢。

那么就说说搞得一地鸡毛的平台及其实际控制人的法律责任问题吧。他们有没有触犯刑法，有没有刑事责任呢。庞氏骗局肯定是不对的，但是这只是俗称，在中国证明属于庞氏骗局，并不是刑事司法的终点，因为没有法律确认过旁氏骗局是犯罪，这是我工作这么多年最郁闷的事情之一。那么到底可能涉嫌什么犯罪呢？前面掰扯那么多，其实也是为了更容易说明刑法问题。

“高进低出”，这种违背市场规律的经营行为让人第一个想起的就是“合同诈骗罪”，我个人也比较认可适用合同诈骗。从客体上看，前面说了那么多，这种高进低出的行为就是一种扰乱房屋租赁市场秩序的行为，客观方面也比较符合合同诈骗中“没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部门履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的”这种情形，是一种利用合同履行为媒介的诈骗行为。具体诈骗实施中，平台也实施掩盖事实或者夸大事实的行为，平台掩盖了自己并不能以自己承诺给房东那么高的房价去出租给租客的，其长补短，按月支付给房东的高房租，也是一种先履行或部分履行，诱使房东继续履行（不因没有收到租金而解除合同）。争议的焦点主要有五个：

一是到底骗了谁，是房东还是租客？前面的民事问题掰扯中，已经可以看出，根据法律，租金受损是房东。从房东角度看，也比较符合“高进低出”一般被骗的货主这种合同诈骗的样子。至于房东强迫租客搬出后，貌似又是租客受损了，但是这其实是房东违背民法的非法行为直接导致租客产生损失，并不是诈骗本身导致的损失，不应该是刑事法律考虑的问题。这时，就有人说了，房东只收钱，又没有出过钱，何谈被骗走钱，这就涉及到第二个问题，等下再说。对于租客有没有被骗呢，从结果看，也有被骗，就是押金，这个也是回不来了，属于合同诈骗中的骗取担保财产部分，但是比起更为巨大的租金利益，毕竟是少量，本文不做重点分析。不过也可以说，两者都是受害人，也有道理的，但是主要受害人是房东。

二是房东被骗走的到底是什么？这个案子中房东被骗走的其实不是钱，而是财产性收益——房屋租赁收益权。当房东跟平台签订托管合同时候，托管期限内的房屋租赁收益权已经转让给平台了，这个转让时房东在上文所述的诈骗手段下陷入错误认识（认为平台能够保证他一直稳定的获得高房租），做出的错误决定，将自己的租赁收益权处分给平台。特别是当平台预收取了租客一年的租金后，房东未来一年的房租收益权事实上已经被平台处分了。“高进低出”的实质是一种低价套现，将骗来的财物变现。当他们低价出租给租客并收取租金时，有点类似出售货物套现的问题。至于财产性收益能否被认定为刑法诈骗的对象“财物”，具体可以查阅张明楷老师编写的《刑法学》第五版下册（大概是九百五十几页，记不清了），他老人家有详细论述和实证案例，我就不啰嗦了。那么紧接着问题就来了，被骗走的财产性收益究竟是价值多少钱呢？当然是已经被平台处分的租金期限（月）*单月租金价格。标准的计算，具体租金价格既不能依据平台向房东承诺的高价，也不能依据租客支付的低价，而是市场公允价格，但是显然这种公允价格的采集是无法实现和操作的，那么从有利于被告的角度出发，按照最小口径的价格标准，就是可以采取租客的合同的价格。这样具体损失的计算也很方便了，单个房子来看，就是租客已支付的租金-房东已经收到的房款。当然，租客支付的押金部分也应该被加进来，或者抵做租金计算（殊途同归）。

还有第三个焦点，就是平台及其实际控制人主观方面的非法占有故意又是怎么确认的呢？对此，我个人认为可以借鉴《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》涉及金融诈骗“非法占有目的”认定的标准，其中罗列了认定非法占有的七种情形。首先案件具备这七种情形均要有的前提条件——“行为人通过诈骗的方法非法获取资金，造成数额较大资金不能归还”，其次案件符合其中推定情形的第一种情形“明知没有归还能力而大量骗取资金”。由于长租公寓行业低门槛，易复制，这些出事的平台，很多都是上一家平台的员工，白手起家，毫无资金实力，自始至终都是以新还旧，拆东墙补西墙，对于经营的不可持续其本人应该是可以判断的，所以可以认定其非法占有。当然有资金实力的人，比如马巴巴在搞这个，然后自己拿出钱又把窟窿填掉了，上述两个条件似乎就不具备了，那么诈骗也就无法认定了。看起来似乎有点“嫌贫爱富”，但是也有一定道理，毕竟社会危害性后果避免了。

这里还需要澄清的一点就是，这么多年的诈骗经济案件中一直有一个超级屌的排除“非法占有”认定的理由——那就是“用于生产经营”。这类案子中就也很明显，存在这个辩护理由。资金缺口的大部分主要用于平台支付自己向房东承诺的高额房租了，这个能不能算用于生产经营了？且不说这个规定本来就是很扯，啥叫“生产经营”，这种没有准确内涵和外延的概念也在司法实践中出现，并大行其道，我是苦笑好多年了。不过，我一直坚持执法者要严格遵守法律，所以个人觉得还是应该从善意的角度来理解和运用这个情形，制定者排除“用于生产经营”的非法占有认定，主要是基于“用于生产经营”能够产生更大的收益，或者保值，但是如果用于企业纯粹的消耗性支出呢，用于偿还自己的窟窿呢？这种支出，完全属于不可逆的损耗，不应该被认定为出罪情形。还有人说，万一人家能上市或引入风投呢？万一，跟万一中彩票一样。犯罪的故意产生于犯罪前和犯罪中，不能依据犯罪后的可能性原因予以排除。

四、是不是非法集资。在运用合同诈骗中，司法者就遇到了另一个问题，就是如果判合同诈骗，这么大的金额，少则千万，多则上亿，刑期肯定是奔无期去了，看着犯罪嫌疑人稚嫩的脸，法官就有点判不下去了。我写到这里，很多人觉得不可理喻，还同情犯罪嫌疑人啊，但是执法实践中判不下去这个问题的确存在。比如，就有个同行就给我抱怨，合同诈骗罪不像集资诈骗一样还有一个可以回旋的轻罪——非法吸收公众存款罪可以用，这玩意构成了很重，不构成就无罪，所以犹豫。进而大胆提出，用用“非法吸收公众存款罪”怎么样？实际上，每个完全行为能力人都要为自己的行为负责，也没有什么值得犹豫和同情的。我这里必须介绍一下认为构成“非法吸收公众存款”的逻辑，他们的逻辑起点是把房东出让给平台的租金收益权当做本金，其每月支付给房东的租金收益当做按月返还的本息，这不就是非吸一模一样么。

“貌似很说的通”的往往就仅仅是“貌似”，实质不是。首先客体上就有问题，无论如何不能把此类案件破坏的租赁市场秩序解释为金融秩序。另外，非法吸收公众存款吸收的是资金，不是所有商品，更不是财产性权益，如果可以这样无限扩大，那么市场上的所有商品批发商收购货物只要比稍微提个价都变成非法吸收公众存款了，显然是荒谬的。另外，其通过收取租客租金与支付房东租金的时间差，的确形成了一个貌似期限错配资金池，但是并不是只要有资金池就是非法吸收公众存款。非法集资有资金池，但不是所有资金池都是非法集资。市场经济中在上下游支付中形成时间差是很普遍的，但不能因此就都认为是非法集资。非法集资本质是投融资活动，不是商品或者权益交易，但是长租公寓的房东与租客都不是为了投资，而是为了实现租赁。为了赚钱，并非为了投资。对于非法集资，我一直有一个简单判断方法，就是我们可以从投资者的角度看问题，不论投资者是否承认，他们参与非法集资的时候，他们实质是为了用钱赚钱，这个方法在长租公寓中显然难以被认可，不论房东还是租客，他们都不是为了拿钱赚钱，一个就是为了收取应该收的租金，一个就是为了租房。

五、关于非法经营的探讨。对于没有非法占有故意的长租公寓，的确难以认定是合同诈骗，但是也不能无原则地将其认定为非法吸收公众存款。昨天有个同行说的很好，这种行为即使没有非法占有的故意，也属于以前的“投机倒把”，话糙理不糙？实际上在排除非法占有故意后，其似乎很符合“投机倒把罪”的承接者“非法经营罪”，完全属于一种扰乱住房租赁市场秩序行为，严重的社会危害后果也已经造成，事实上即使排除非法占有的故意，其经营行为和目的也违背了一系列法律，比如价格法，反不正当竞争法、反垄断法·····如果能够运用该罪，倒是少了很多证明主观方面的麻烦，也让法官容易判下去了。年初为了抗击疫情，“非法经营罪”不是也担起了“哄抬物价”这种扰乱市场秩序的行为的惩治任务么。不过，运用非法经营罪，有待司法解释跟进，2011年最高院对引用225条第四项兜底条款进行了严格限制。非法经营罪现在就是这个状态，真正需要用的时候用不上，箩筐里面已经有的却是一大堆乱七八糟。住房，是民生根本，这一波长租公寓雷涉及千家万户住宿的问题，是很有必要司法解释及时出手的。

一是坚决维护合法租赁权益。在当前抗击疫情和经济下行压力较大的情况下，党中央提出的“六稳”“六保”，保民生，保护租客的合法居住权利与保护房东的财产权利相比显得更为重要。租客往往是弱势群体，一旦流离失所，可能引发社会稳定问题。房东的强行断水断电，也容易激化矛盾，甚至导致人伦惨剧。再说，让租客承担损失，他们是流动人口，又怎么能等到三四年后的资产发还呢。几万块钱租金对持有价值几百万房子的房东比九牛一毛，但是对于租客来说可能就是一年的收入。因此必须坚定的维护租户的合法权益，我们即使在无能为力时候，也应该说句公道话，让他们先住下了。我们不能一方面放低落户标准吸引人才，另一方面又放任他们再遭受损失后伤心离去。学一百次民法典，不如真正按照民法典精神办一次事。

二是有序引导化解矛盾风险。住房保障部门应当如其名称一样，真正担负起住房保障的责任，牵头整个行业的风险化解处置工作。我不主张所有问题都进入刑事程序，都按合同诈骗或者非法经营打击，但是典型、情节严重的一定要打击。对于大多数机构和大多数合同，还是要分类处置，当机立断，停止这种无序的住房托管模式发展。认真评估机构缺口和资本实力，能够覆盖风险缺口的，引导三方商议变更合同，在租客合法租住权利不受侵害的情况下，尽量减少房东损失。对于已经出险的平台，即使公安机关立案，事实上也无法解决房东和租客的矛盾，且不说能追回多少钱，刑事司法程序也旷日持久。民事法院应该对此类问题的解决推出典型案例，引导房东和房客按照案例精神，在住房保障部门或者矛调中心（人民调解委员会）的引导下，达成新的协议。双方平摊损失，虽然有点和稀泥，但也不失为一种社会矛盾解决方式，当然前提是双方自愿。如果实在不能，还是希望房东承担社会责任，先行承担损失，等待对平台追赃成果的分配返还。强行驱赶，是要承担法律赔偿责任的，还是要慎重。也许这个行业的最终规范，还要依赖房东，以后不要轻易所托非人，当甩手掌柜。该让它消亡，就让它消亡吧，谁让它本就是旁氏骗局。

密密麻麻打了这么多字，真是I服了me。知我者谓我心忧，不知我者谓我何求。一轮轮闹剧上演，除了当事各方，别人都可以站在干岸上看着，最倒霉的就是公安机关，本身对经济领域并没有行政管理职能，但每当爆雷时候，总是作为刑事司法的第一道首当其冲，即使不是案件也要维护稳定，所以承担擦屁股和洗地的任务就是专业和一贯的。他们就像每天拼尽全力推动大石到山顶的西西佛斯一样，周而复始地重复着同样的工作，但是还是依然发生着一个个悲剧，当被领导问起来搞什么的时候，自己也涨红了脸，心理充满了怀疑·······