警惕！长租公寓频繁爆雷，看房东租客如何规避风险

近期，长租公寓跑路事件频发，不仅有成都巢客遇家，在百度搜“长租公寓跑路”，青岛聚家、上海岚越、合肥捷骜，全国都有类似情况发生。

覆巢之下无完卵。在类似事件中，全部是输家，无论房东还是租客，都是受害者。在事件后续处理上，各方除了积极配合协商外，还有什么办法减少损失呢？我们请来成都安博（北京）律师事务所的张姗和范云云律师，就长租公寓跑路可能涉及的法律问题给房东和租客支个招。

A

首先，房东和租客如何维权要看房东、长租公寓、租客之间是什么合同关系。

长租公寓企业为规避税收、及二房东的责任往往和房东签订的是《资产管理服务合同》，名义上一种委托关系，实际上确是支付固定的租金收益后转租给租客。

因为如果长租公寓企业是以其自身名义与租客签订租赁合同，租客知道出租公寓企业与房东是一种委托关系的，租客与长租公寓的企业直接约束房东，这种情况下房东是不能要求租客退房的，而租客可以要求继续履行合同。

但长租公寓企业实际是向房东支付固定收益，委托期满向房东归还房屋，同时约定逾期支付房东可以收回房屋，表面上是一种委托，但实际上是租赁关系，而租客就是次承租人，这种情况下，长租公寓企业作为承租人没支付租金，房东是可以依据合同要求解除合同退还房屋的，次承租人应予以配合。

（这一点跟成都巢客遇家租客在投诉中描述的一致，租客相当被动。）

简单理解就是如果是委托关系，长租公寓跑路，那风险的承担主体更多的是房东，由房东找长租公寓；如果是租赁关系，风险的承担主体更多的是租客。但实际上我们所遇到的大多数都是以委托关系为名，行租赁关系之实，那租客的权益确实很难得到保障。

B

那么房东、租客该如何维权？

作为律师来说，我们一般都会建议运用法律的武器保护自己，但从目前已公开的裁判文书中，判决涉事企业承担民事责任的比比皆是，往往胜诉易而执行难，因为有关企业大都不愿履行或者无履行能力，如南京乐伽商业管理有限公司、北京小家联行企业管理有限公司此类裁判文书多达几百个，大都执行未果。

因此我们建议在选择长租企业的情况下，尽量在前段进行风险识别：

1.可通过相关网站查询该企业的涉诉及失信情况，了解该企业是否已存在风险；

2.避免签订脱离市场价格，租金畸低的合同；

3.在租赁周期的选择上选择稍短一些的；

4.要求查看长租公寓企业与房东之间的合同，了解长租公寓企业的义务。

C

对于租客来说，除了租金的损失，可能还有更大的“坑”要填，这就是“租金贷”。由于长租公寓通常要求至少半年起租，绝大多数要一次性收取半年或一年的租金，动辄上万的租金，对租客是不小的压力。

租金贷，在一定程度上缓解了租客的经济压力，但长租公寓爆雷，“租金贷”还得按月还，对租客则是雪上加霜。

租金贷的模式，是租客通过向贷款机构借款，借款合同往往写的按月还款；借款审核通过后贷款机构直接向长租公寓企业支付了一年的租金；当长租公寓企业跑路的时候，房东收房，银行收贷，租客不仅租不了房还必须按月归还房贷。

房东、租客、银行从某种程度上都是受害的主体，为什么所有的风险都要租客来承担？因为合同是有相对性的，借款合同是租客与银行签订的，贷款如果出现问题银行要根据借款合同向你主张责任。当出现长租企业跑路的情况下，确实没有很有效的途径去解决，租客只能积极向跑路企业主张自己的权益，如果构成犯罪的可以报警处理；银行借款建议还是按照约定进行偿还，避免逾期产生的相关罚息。

现相关部门也陆续出台一些举措，如《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》就提出指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户，建立良性住房租赁市场，需大家一起努力。

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如何识别长租公寓套路？

“高收低租”、“长收短付”都存在相当大的风险。因此我们建议在租赁房屋时，无论是向谁出租均需了解租赁房屋的权属，以及长租公寓企业为何有权向租赁租赁房屋，了解查看长租公寓企业与房主的的合同，如果出现“高收低租”、“长收短付”的情形建议审慎签订租赁合同。

成都市住房和城乡建设局就近期住房租赁风险作出提示：

一、谨慎选择合作企业

1.房东、租客应选择规范且市场信誉度高的住房租赁企业或经纪机构租赁住房，查看其营业执照、相关资质及投诉纠纷情况，到成都住房租赁交易服务平台查看企业开业报告信息，对无照经营、超范围经营、列入异常经营、未报送开业信息、信用不良、存在违法违规记录的企业，要谨慎选择，避免遭遇“黑中介”“不良中介”。

二、查验房源信息和房源状况

2.租客租房时，应仔细查看所承租房屋不动产权证（或房产证）信息、与业主签署的租赁合同（或委托协议），并通过市住建局官网进行房源核验。避免租赁违反“租住标准”搞非法群租、不具备房屋不动产权证或其他合法权属证明的住房，此类住房可能存在安全隐患，也无法办理房屋租赁登记备案，会对后续办理居住证、居住证积分、随迁子女入学、提取公积金等公共服务造成影响。

三、 认真确认租金价格

3.房东、租客在委托经营或租房过程中，应多方了解周边住房的市场租金价格，警惕企业“高进低出”“长收短付”带来的风险，避免因企业“爆仓”“跑路”遭受损失。房东将住房委托给企业时，对委托价格明显高于市场租金水平的，要提高警惕；租客租赁住房时，对租金明显低于市场租金水平的，要慎重。

四、谨慎选择租金支付方式

4.选择较短支付周期。租客支付房租时，尽量选择不超过3个月的支付周期，避免一次性支付较大额度房租，防止住房租赁企业利用房租支付周期差搞“长收短付”可能带来的风险。

5.向约定账号支付房租。租客支付房租和押金时，应向合同约定的企业账户（出租方为企业）、个人账户（出租方为个人）支付款项。当出租方为企业时，切勿向合同约定之外的企业账户、业务员个人账户或其他个人账户支付款项（包括支付宝、微信等个人收款账户）。转账支付应保留转账凭证，现金支付应要求收款方出具收据。

6.防范“租金贷”风险。租客承租房屋时，要注意查看租房合同中有无“租金贷”“租房贷”“房租分期”等相关条款，是否需要额外签订相关贷款补充协议等。使用“租金贷”时，贷款人应合理评估自身还款能力，自愿申请“租金贷”，租赁企业和经纪机构不得诱导或强迫租客使用“租金贷”，贷款人应与贷款银行签订单独的贷款合同，贷款合同不应嵌入租房合同中。

五、采用规范的合同文本

7.签订租房合同时，推荐通过成都住房租赁交易服务平台下载和使用成都市房屋租赁合同指导文本，可有效预防和减少房屋租赁过程中出现的风险，维护租赁当事人的合法权益。签署合同前，务必认真阅读、充分理解合同内容，切勿在空白合同上签字盖章。出租方作出的口头承诺应写进书面合同。对违约责任、押金退还等的约定要清晰。

8.及时办理房屋租赁登记备案。签订租房合同后，租赁双方当事人应在30日内到房屋所在地街道办事处(乡镇)办理房屋租赁登记备案，或者通过成都住房租赁交易服务平台、天府市民云在线申请办理房屋租赁登记备案。

六、合法维护自身权益

9.房东、租客发现住房租赁企业、经纪机构或二房东“爆仓”“跑路”的，或租客遭遇暴力驱赶的，应及时向属地公安机关报警，并向房屋所在地的党委、政府派出机构、住建部门和行业协会组织进行投诉举报，通过群众之家等平台妥善化解矛盾，启动人民调解、行政调解、司法调解等渠道，维护自身合法权益。