“三好生”发成绩单 这将是房企首家实现盈利的公寓

“冠寓今年开始能够实现盈利，虽然这是一个微利状态，但是一个好的开端。”在龙湖集团中期业绩会上，龙湖集团首席执行官邵明晓表示。

据龙湖集团2020年半年度财报，截至2020年6月底，冠寓已累计开业房间数量达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%，位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜TOP3。

租赁住房方面，报告期内，冠寓已开业7.9万间。这个规模在邵明晓看来属于行业靠前的位置，“今年冠寓会开到10万间，超过20亿元的收入”。

今年开始盈利

长租公寓是近年来众多房企发力的一大方向，该板块也是龙湖继地产、商业、物业之后的第四大战略主航道业务。

在今年初举办的2019年度业绩发布会上，邵明晓曾对外披露了龙湖冠寓的新目标：2020年新开2.5万间，总数达10万间。

按照邵明晓的预期，今年龙湖冠寓的收入或将接近20亿元，且实现EBITDA（税息折旧及摊销前利润)）转正。

谈及2020年中期公司长租公寓业务的发展，邵明晓表示，冠寓今年完成10万间的开业及20亿的收入应该是没有问题。“现在冠寓开业6个月的出租率已经达到88.6%，整个进展还是非常良性的，尽管有疫情影响，但现在恢复得也比较快。”

邵明晓透露，龙湖冠寓业务今年开始盈利，目前为微利状态。

下半年任重道远

2020年上半年，龙湖实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元，同比增长30.4%。其中，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、21.8%和0.8%。

这也就是说，今年上半年龙湖冠寓的收入是7.3亿元，同比增长63%。

而2019年上半年，冠寓开业房间6.4万间，营收4.5亿元。

稍微做一个对比，从新开业房源数量来看，2020年上半年，冠寓已开业的房源数量是7.9万间，而冠寓在2019年已开业7.5万间。这也就意味着，这半年，冠寓新增的开业数量是4000间。

要完成全年新开业房源量2.5万间的目标，冠寓团队还需要在下半年完成新开业2.1万间。

从营收来看，龙湖冠寓今年要完成20亿元的收入，今年上半年收入7.3亿元，下半年营收要完成接近13亿元。

距离今年结束还有不到4个月的时间，龙湖冠寓任务不轻——今年下半年新开业房源量2.1万间，新增收入接近13亿元。

未来龙湖将把握机会，将重资产和轻资产的比例再做一些深度的优化。目前，重资产项目毛利率在65%左右，中资产毛利率在32%至35%。

融资成本低

在“房住不炒”的定位下，降低杠杆率，控制有息债务一再被强调，尤其是疫情以来的融资宽松将难以再现。未来，市场将更加利好高度自律的房企。

龙湖集团依靠高度的克制与谨慎以及“天晴补屋顶”的未雨绸缪，在今年初即把握窗口，完成了数笔境内外再融资。

受益于此，上半年，龙湖保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比4.55，一系列指标均维持行业内的较高水准。

2020年上半年，集团在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票息介乎3.55%至4.20%之间，期限介乎于5年至7年；此外，集团在境外成功发行6.5亿美元优先票据，票息介乎3.375%至3.85%之间，期限介乎于7.25年至12年，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

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