干货！成都买公寓和投资实操指南！文中观点和数据只代表近两年和覆盖主流大样本数据。

首先你说的这种盘也是有的，极少，经常都有客户问有没有20万的公寓，在融侨悦蓉府的30平loft26万（现在略涨）2020年5月出现之前，基本只有靠新都的30平平层公寓来满足（但也只有润帛城做到了）和龙泉唯一一个龙腾东麓城，也就是说，20万+的公寓产品都在个别的郊县，市区是想都不要想。高新区域更是无望，但三都汇潮里新开的1号楼打破了这一格局，离高新很近，临剑南大道，就在华阳欧尚背后最小面积15平起，总价18万起。一共3栋公寓，楼下的社区商铺形成集群，未来会形成一个青年消费娱乐聚集地。

三都汇大概租多少钱，能到1000吗？，后期能否变现卖出去？这么小的面积，好使用吗，好租吗？

高新区的租房价格目前在这边租房的心里都比较清楚，

15平的整租评估约1500，这是套一，高新区的套一价格，像高新区公寓代表嘉年华青年城的那种loft上下隔出来的一层套一是1490+160水物管不含电。这个就是高新区的市场，不是合租，是小户型的整租价格。这类小户型是高新区的稀缺产品。

公寓汇一直强调买公寓要靠后期资产变现出售，这位题主的思维就很好，可能正因为首次投资房产，没有那么多条框反而要守住本金。公寓汇一起强调公寓只是起价和涨幅低于住宅，但也是要随大势涨的，好好选筹的话，资产增值不会低于住宅。很多客户说公寓不好卖，我就租不卖，未必！

就拿大客户来说，上周六8月22日瑞升城北橡树林开卖两天售完，城北橡树林交房都入住几年，收回了之前龙湖冠寓的租赁做长租公寓的整几层，拆开散买，这种大客户的整买散卖的手法不要太多。这是一个公寓后期出售的实证。

房产投资低总价和小面积一直都是刚性策略，也有专投老破小的。题主想法可以理解，但城区真没多少20万的只能在面积上略省一些，主要是那个地段公寓汇认为比通勤成本的收益好太大。

关于产品的问题，15平会不会太小？使用不方便？

一般来说，30平的公寓是个长L形，前面左右分布厕所，卫生间，楼梯，这块空间利用率一般，这个问题也有客户问过，15平的空间大概等于我们平时居住的一个带卫生间的主卧房间，能基本满足，是略小，但地段价值有弥补，无资金浪费，每户独立产权，正常报建规划非拆分。

火车南站选择面很少，只有保利锦外小户可以选，目前40平最低总价40多万，5月份开的盘，35平已经卖完，但总共几栋，目前只开的这栋。这个盘本身品质 价格还可以，主打智能社区，安防级别比较高，住桐梓林，紫荆片区的其实比较喜欢选这个盘。地理上也靠近南金融城往二环的边缘，租金的话，套一低的2500，那个区域的本身房产增值较高，楼盘精装没有装修成本。

题主说本身住城北，自身感觉城北生活居住区房产增值收益不高，跨区域布局城南也可以。公寓的圈子人群相当重要，保利在高端服务式公寓方面有一些经验。

同时，买公寓也要考虑到自用的评估，能够涉及不同的圈子，资源，版块的也是极好的。

另外公寓产品在成都市场来说，2015年开始单独规划公寓理念的公寓产品，2017年，2018公寓火的元年，这时间段之后的公寓产品整体品质一般来说可以看。脱离了品质谈租金和买价意义不大。早期公寓增值的顶级代表也是有的，晶融汇，接手买家李嘉诚。

03 一线选成都

题主说的太古里，时尚类等关键词应理解为市区核心或高端商圈，时尚商业配套较多，圈子人群属性为较广阔背景的“移动客群”-具有大城市和国际视野格局的圈子。

推荐佳兆业天悦【成都公寓踩盘报告】佳兆业天悦精装修公寓值得投资吗？和润达丰广场。

佳兆业天悦确实是太古里周围不可多得的公寓，80万起，顶上三层招商银行去年底已购入，好消息是佳兆业重新开启通道，可通过公寓汇预约，点击最下方客服微信。

润达丰同样是地段优势，虽然临高架桥，但30平 清水54万，精装63万的价格让进入核心地段的投资门槛变低。

次要推荐：

尔家雅寓

http://www.gongyuhui.cn/gydetail-2695.html

核心商圈南二环 平层 39平精装 19000 80万

中高端服务式公寓代表，二环边，商圈位置好,开发商是浙江资方和绿地合作，所在位置科华商圈就较具备时尚，近市中心+广阔背景客群的交叉点。但最近的这种

满足几种属性均沾一部分我觉得不是最佳选筹策略。

四川三线城市客户问：要离东站近点，地铁近，面积40-50，有阳台，通气公寓是我的理想选择，我达州的，现在过来是成都东站，以后将通成南达万高铁，如果要兼顾以后，长远考虑交通方便，是不是南边要方便点。3口之家，双方体制内生活，孩子8岁小学，希望在成都有个落脚点，也不是经常来住,兼顾好租。商业、交通配套完善，求推荐

根据你的需求,离东站进点，地铁近，面积40-50平方。有阳台，三通的房子，总价60万左右的楼盘如下，具体价格户型包含在资料里

除了推荐过的1.泊里中心和2.中环壹号，两个都是现房。

龙泉西河方向离东站较近，通气的楼盘类住宅较多，较符合你需求的如下

3.昊园.壹品中心-四号线西河站2千米，西河片区最红最新的公寓盘，是飘窗，但楼盘不错推荐给你看下，价格也便宜

www.gongyuhui.cn/gydetail-2840.html

4.慧生时代广场 四号线西河站1千米

阳台可变空间

http://www.gongyuhui.cn/gydetail-2849.html

5.山楂树

阳台是小阳台可变空间

http://www.gongyuhui.cn/gydetail-2718.html

高铁还要修5年，修成后减少50分钟，题主5年内部不涉及到孩子到成都大学教育，自己要来养老或工作的需求，题主所谓的南边也是要离高铁近的天府站，也是科学城附近，科学城旁边是不便宜的，都不通气 ，平层价格都1.5以上。另科学城的房子高档楼盘空置的都很多，商业生活配套估计还要至少好几年才有气候，目前那边的房子不容易租出去的，所以租金收益和商业配套是和东站没法比。东站片区是目前短租入住最高的，素质和配套也可以。

天府新区的公寓产品规划设计逻辑目前和你想买的公寓不太符合（那边的公寓都基本都不通气，而且是商务公寓类）。5年高铁才通车，5年内，天府新区的二手房是被新房冲击的完全没有市场的，万一题主有需求变现退出呢。

附科学城附近在售公寓

天府万科云城

http://www.gongyuhui.cn/gydetail-2776.html

中铁天圆卓越广场

http://www.gongyuhui.cn/gydetail-2850.html

广汇都荟

http://www.gongyuhui.cn/gydetail-2825.html

如果是单身的科技类或新经济移民，还是可以考虑天府新区的公寓，规划理念上要高一些，但最好也是科技类工作领域在南边的。天府新区和高新区的通勤现在不如高新区和双流近。

感谢以上网友提问，仅供分享选盘策略和市场

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