深圳停止商务公寓审批，公寓还能买吗？

7月31日，深圳再次重磅发文：停止商务公寓的审批，对于已批项目鼓励转为可售型人才住房。风向标城市深圳出手，我们不得不慎重思考：公寓究竟还能不能买？

壹丨“信号”意义不止深圳

先来看下政策内容：（7月31日），深圳市规划和自然资源局 市住房建设局发布关于停止商务公寓审批的通知。核心内容有三条：

1、在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。 

 2、对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的，商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。 

3、优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局,减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

今年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化的倾向，已经偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。数据显示：近两年深圳商务公寓市场兴旺，成交占新建商品住房40%。在深圳近年深圳办公、商铺空置率加大情况下，商务公寓被热炒会加剧商办类产品和住宅产品供应结构性失衡，带来巨大的风险。

此次深圳停止公寓审批，调整公寓和住宅的配置比例，释放的最大信号是：深圳市住房供应侧改革，扩大住宅供应。

此外，“7.15”深圳收紧调控后，市场都在传因为购房资格的问题，很多资金会去炒作商务公寓，这次算是堵住了最后一个炒房的口子。同时叫停公寓也会让购房者更为理性。

然而，深圳公寓市场所面临的问题，也是全国多数一线城市、新一线城市所面临的的局面。此前上海也叫停商务公寓的审批。作为此轮楼市调整新周期领头羊的深圳，此次叫停公寓的信号也不止于深圳。

贰丨定位越来越尴尬的公寓

公寓被率先拿来开刀，是因为其本身就属于钻空子的产品，合法性存疑。

公寓本身就是约定成俗的说法。我国建设用地中，根本不存在“公寓用地”一说，要么是居住用地，要么是商业用地，要么工业用地，要么是公共服务、物流仓储用地。

其中商业用地主要用来满足居民的购物、消费等生活需求，同时可以带动周边居住氛围。或者是办公、商业用地，满足企业入驻需求，带动就业。在商办类产品库存高企情况下商铺、办公类产品出售难度大，自持又不利好现金流。开发商追求利润最大化下，商务公寓如雨后春笋般涌现。

但不得不承认，在“商业用地”、40年产权，追求利润最大化的情况下，公寓已经越来越鸡肋化。

从居住角度来讲：公寓高梯户比、小户型、无园林绿化下居住舒适度、体验感一般，商水商电、不通燃气居住成本较高、租户为主，居住人员较为嘈杂……

从投资角度来讲：本身50%的首付比例，贷款10年，利率上浮，且不少公寓过度溢价，超过住宅价格、同时高公摊也进一步抬高使用面积的价格，二手房交易时需要多缴纳10个税点都进一步抬高投资门槛。

此次深圳叫停商务公寓释放的另一个信号是：商务公寓面临的政策性风险远大于住宅。

深圳此次的文件里有提到：对已经规划的商务公寓项目，在满足学校等公建配套要求情况下，在自愿的基础上，鼓励转型为可售型人才住房。

虽然文件里有说明：为了保证市场的稳定，不溯及过往。但对公寓类产品的抑制是明确的，同时也会影响大家对公寓产品的预期。对于开发商来说，当高端的商务公寓，改成40年产权的可售型人才住房，价格市场能否接受度又如何呢？

非强制性引导供大于求的公寓支持人才住房，背后也透漏出商务公寓所面临的政策性风险。特别是在以前大多数公租房、人才住房、共有产权房分布在城市边缘、交通不便的地段，居住体验一般。

叁丨 公寓还能不能买？

当然，只要我们还坚持市场经济，也不可能产生核心地段的公寓被收编为政策性公寓，用来解决人才住房、公租房等情况。毕竟这涉及不同群体间的利益重新分配。就像深圳要鼓励把供应过多的商务公寓，转为可售型人才住房。关键是人才住房的政策性价格与市场性价格差距能否平衡。

5月初建行支持6城供应80万套公租房中的提议也透露出某种可能：

由住建部牵头、建设银行提供资金。从政府投入转为政策支持，吸引社会力量投入。同时允许10-15年后转为市场租赁住房。

利用闲置土地和闲置房屋建设，确保在交通便利、公共设施齐全的中心城区，实现职住平衡。

通过社会化资本和中心城市存量房源，解决存量房屋闲置、企业盈利和公租房等难题。

那公寓究竟还能不能买？有专家解读深圳停止公寓审批后，会利好存量公寓产品。但是从供需的角度来看，楼市的供应不单纯只有公寓，还有住宅新房、二手房、政策性的人才住房。

这种情况下，公寓的雷区已经越来越大，所适合的人群越来越小。比如首付门槛远低于住宅、自住过渡、或者月供与租金基本持平的产品等。高单价，远郊区公寓慎碰。

最后，深圳叫停公寓，说明新一轮楼市调控，真的动真格了。

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