自此，深圳再无公寓

7月份，对于深圳楼市来说，是一个值得载入史册的月份。

715新政策、深圳首现积分摇号项目、深圳停批新公寓。三个历史性事件，将深圳楼市限购力度推到顶端，也刷新了深圳楼市购房的新逻辑。

7月31日，深圳市规划和自然资源局在官网上发布通知：停止商务公寓的审批。这意味着深圳的供应端里面，再无商务公寓这个选项。

至于已批规划但未签合同的，新政鼓励转为可售型人才住房。官方态度很明确，商业用地减少，居住用地增加。

不知道大家有没注意，这份文件的落地时间是7月20日，但到7月31日才正式发出来，可能是怕大众将其与深圳的715新政相关联。毕竟5天内连续两个政策发布，换谁都很难消化。

更有意思的是，这次的官方也同时发布了一则官方的解读文件。安静总结了一下，大致分为以下几点——

1、近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。2017 年，为维护房地产市场秩序，上海等城市已停止审批公寓式办公项目。

2、在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。至于已批规划但未签合同的，新政鼓励转为可售型人才住房。

3、公寓停批的目的是适当提高居住用地比例，为此，深圳还将加大居住用地的供应力度，实现“房住不炒”。

如何解读这项政策的发布？新政发布之后，公寓值得不值购买？公寓会变得越来越稀缺而导致涨价嘛？相信这是所有人最关心的问题。

01.

关于深圳停批公寓，目前有一个热词可以概括这个政策，叫“土地内循环”。内循环的原理是援引最近的经济学热词“经济内循环”。

“经济内循环”是什么意思呢？是指产品国内生产，产品国内销售，产品国内消费。产品从生产到销售到消费整个流程都在国内完成，这就是内循环经济。

“经济内循环”这个词的意思跟这个政策很像。以前老说深圳的土地供应不足，于是搞了深汕合作区，媒体也一直在传深圳扩容，像借力来扩充深圳土储等，这是外循环；

现在，扩权不扩容已是板上钉钉，怎么办呢？只能“内循环”，小产权和城中村不是搞不动嘛，那现在就将公寓的土地指标给人才安居房。

通过土地变性变相扩大深圳的长期有效的土地供应，实现“自给自足”，这就是“土地内循环”。

众所周知，深圳的住宅供应一直很稀缺，几十年来也不过180万套，住房自有率不到40%，在一线城市中垫底。

供弱于求的结果是，无论你再怎么调控，也无法从源头解决根本问题。

所以，北京房价在调控之后会跌，广州房价不温不火。在同样的经济基本面下，深圳房价可以从一线城市中突围、逆势上扬，更容易暴涨。由此，深圳的房子也成了全国安全性最高的房产。

所以，如果真想要控制房价的过高上涨，于情于理，都应该追本溯源，从根本上解决问题，也就是加大住宅的供应，这才是最有效、直接的方法。

而且，从长期来看，深圳停批公寓只是第一步，后续或将深圳的写字楼、工业土地也变性为人才安居房。

过去几年，深圳大量新建了很多写字楼，比如罗湖、福田、南山前海、后海都有大量的写字楼。

前几年深圳的写字楼存量只有500多万平方米，而到了2019年底深圳写字楼存量面积已经超过700万平米。

根据深圳统计局数据测算，到2025年，深圳将近新增1000万平米写字楼相继投入使用，深圳写字楼面积总存量达到1800-2000万平米左右，甲级写字楼预计达到1200-1500万平米左右。

深圳写字楼供过于求，深圳住宅供弱于求，最完美的解决方案就是调换一下，将写字楼的供应变为住宅供应，多渠道发力，才能从源头上减缓房价的上涨。

02.

那么，为什么要将公寓变性呢？因为公寓本身就不具备长期居住的功能。

对于商务公寓一词，最原始的定义就如官方所说“为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”。

以前我去曼谷考察房地产市场的时候，总会有一个错觉，就是将会情不自禁的将曼谷的公寓与国内的公寓作对比。但事实上，这里面有本质的不同。

因为曼谷的公寓其实不是公寓，相当于更高级别的住宅，是住宅属性的，而且都带精装。

而国内的呢？根本不是，公寓只能住却难以长期生活，不配学位，不配阳台，不配天然气（只有用地规划明确为商务公寓，才有燃气阳台）。

所以，国内的公寓产品，是特殊时期下衍生出来的另类产品。

将视角放到深圳，深圳居住用地有限，居住需求量大，导致开发商在商办用地上配建公寓，成为住宅市场的补充。

前一段时间的“深高南事件”就是另类产品下的错配，导致了很多问题。

过去几年，深圳公寓供应的增加幅度巨大，每年大概会批100万㎡左右的商务公寓。

数据显示，深圳下半年住宅计划供应是50618套，商务公寓是18732套，这就无形中增加了35%的住宅供应。

很多人会质疑这100万+平米的公寓对住宅市场造成的影响，因为即便假如全部把商务公寓调整为人才安居房，也只能增加100万+平米的住宅产品，杯水车薪。

但个人觉得，相对不能从源头解决问题的调控来看，这次的“停批公寓转为人才型住房”跨出了根本性的一步，开往“新加坡模式”的船已经开始扬帆起魧。

不要忘了之前那句话：高端有市场，中端有支持，低端有保障。

03.

OK，最重要的问题来了。深圳停批公寓，会对现在的公寓市场造成价格上冲击嘛？以前的存量公寓产品，会摇身一变，成为绝佳的投资品嘛？

这个问题，其实应该拆分成两部分来看。一个是核心地段的公寓产品（顶豪公寓），一个是非核心地段的产品（普通公寓）。

非核心地段的产品，正如它的英文翻译：apartment。a part ment。其实就是一部分、一刹那的事情，并不长久。

简而之言就是：非核心地段的公寓，属性差，不会稀缺，仍是鸡肋；

而核心地段的公寓，受总价约束少，不在意税费，顶豪最爱、无天花板。换言之：量少不代表会稀缺，稀缺的产品往后才会更稀缺。

这里再重新解释下“公寓投资”逻辑。从投资角度看，住宅比公寓稀缺的很大部分原因是可以作为长久居住的产品，这里面最核心的因子就是学位。

如果你对深圳楼市足够熟悉、对市场有足够的洞察力，你会发现：这几年房价跑的比较快的，除了地段外，好学位仍是硬通货。

深圳市场上的普通公寓，缺失这么大一个因子，投资属性就会弱很多。更何况，公寓产品的卖出要承担很大一部分税费。涨的少要交很多，涨的多要交更多。

所以，对于公寓，业内有一个说法，叫：公寓是理财产品，而非投资品。

但是，核心地段的公寓或者说顶豪公寓的逻辑就不一样了。比如说深圳湾1号，它其实并不需要长久居住的功能。它提供是什么？其实是一种高峰体验。

大家马斯洛（A.H.Maslow）曾提出“需要层次论”，其中最高的满足叫“高峰体验”。高峰体验是什么？是一种“感受到一种发至心灵深处的颤栗、欣快、满足、超然的情绪体验…”

高峰体验要求人需有倾向终极整体的状态，即倾向整个宇宙，倾向全部实在。道家说：天地人合一，以一种统一的存在。其实就是这个意思。而这种高峰体验，是很难有房价天花板的。

关于这点，今年年初的时候，我听过一个形象的交易案例：深圳某顶豪公寓产品刚交房不久，因公司遭遇经营危机，有业主蠢蠢欲动变卖套现救公司的想法。

他一直犹豫是否卖的起价，途中遇一大买家。最后谈下来，他发现：买家特别喜欢，他临时起意加价1000万。最后呢，买家毫不犹豫的、还很开心的接受了。

为什么？因为对于买家来说：天下难得我有钱，而天下难买我喜欢。这种核心地段的优质产品，供应本来就少。遇上了，就跟遇见真爱一样，难以自拔。

所以，深圳停批公寓，不会让所有的公寓变得稀缺。稀缺的，从来都是一直供应少、极端优质的公寓型产品。

公寓停批，意味着这种极端优质的产品成为绝唱。而且，它比极端住宅的产品更稀缺，因为住宅有增量，但公寓没有了，只能依旧固定数量的存量。

少不代表未来就会涨，有价值的稀缺才能涨。深圳公寓时代落幕之后，谁将成为深圳最大的压轴主角？答案是恒裕深圳湾，没有之一。

04.

恒裕深圳湾，一直被业内人称作进入深圳湾的最后一张门票，因为它是深圳湾最后一块含可售公寓指标的商业用地。随着深圳公寓时代的结束，也将成为深圳最后一个可以“珍藏级”的高峰体验产品。

项目占地面积约2.5万平，总建面约41万平，由三栋超高层建筑以及下沉式商业组成。

其中，写字楼高度约305米，公寓高度约255米，是集超甲级写字楼，顶级公寓，都会商业于一体的湾区新地标。

▲恒裕深圳湾效果图

为什么说它是可以“珍藏级”的高峰体验产品？我们来看整个项目的区位以及产品的打造。首先我们来看它的位置——深圳湾。

回顾历史，早期深圳南山的新兴豪宅，基本集中在后海一带。那时候的深圳湾还是滩涂一片，所以那个时候有个项目叫观海台，因为那时候在观海台真的可以看到海。

可是，时光荏苒，随着深圳开始填海，昔日的后海已逐渐退出历史舞台，借鉴于地块后发与靠海的优势，目前深圳新兴的顶级豪宅，几乎全部集中在深圳湾的沿线地带。

▲深圳湾实拍图

比如说深圳湾1号，比如说华润深圳湾悦府、瑞府，再到半岛城邦、招商双玺、太子湾湾玺等，深圳湾沿线，早已成为了深圳最顶级的豪宅海岸线。

而15万/平~30万/平的价格，也成为了深圳最贵的区域，中国最贵的地方之一。目前，深圳湾的二手房挂牌价已达19万/平。

高房价的背后，是各种极优质元素的叠加。第一高楼春笋大厦、奢华酒店莱佛士酒店、深圳人才公园、深圳湾体育中心、万象城、深圳湾超级总部基地、后海金融区等，组成了深圳最亮丽的城市天地际线与风景线。

而且，特别值得一提的是，深圳湾文化广场的规划图也早早就被曝光，被定位成“面向未来的湾区城市的会客厅”。

▲深圳湾文化广场最新规划效果视频

资料显示，深圳湾文化广场包含A区深圳创意设计馆和深圳科技生活馆，BC区城市山谷文化商业区。

这其中包括约140万㎡的零售休闲中心、面积约5千㎡的Showhall。

空中Treewalk，一条长约600米、宽约4-6米的树顶步道，从海岸城商圈一直延伸到海边，穿过3个不同生态主题的丛林，便来到一个可容纳约3000人的Bay Side广场。

二层Mainstreet，一条长约400米、宽约12-18米东西主轴大街，两旁布满丰富的文化及各类商业，匠林、梯田、城市客厅及灯塔4个文化村落串连。

而且，最重要的是，随着这个项目的落成，未来将会把深圳湾沿线的保利剧院、万象城、人才公园、总部大厦连成一体，成为一条商务、会议、商业、休闲、文化的“长河”，成就为深圳最极致的文化会客厅以及城市名片。

深圳湾的未来，不可想象。

05.

出生即不凡，决定了恒裕深圳湾的高度，也决定了产品的底色。

▲恒裕深圳湾售楼处

恒裕深圳湾写字楼（305米）部分，与华润“春笋”（约392米）、深圳湾壹号主塔楼（350米）。目前，深圳湾只有3栋超过300米的建筑，三极鼎立，这共同支撑深圳湾后海总部基地的天际高度。

▲三极鼎立的深圳湾天际线

交通配套方面，项目毗邻蛇口国际码头、太子湾邮轮母港，周边200米范围内拥有2号、11号、13号地铁线的交汇站—后海站。

其中11号线机场快线直达深圳国际机场，港深西部快线支线直达香港机场，畅享便捷商务服务。项目南边的深圳湾口岸也是内地首次采用深港“一地两检”作业模式的口岸，30分钟内直达香港中心。

商业配套方面，除了深圳湾繁华的商业外，项目还自带约8万㎡都荟商业，将规划打造为沉浸式购物中心。

层层退台与下沉广场的有机结合，对内形成一个生活闭环，对外开拓延展海岸城、深圳湾万象城商圈，满足顶层人士的购物需求。

据了解，项目由深圳湾标杆房企恒裕集团打造，恒裕一直专注精品豪宅的打造，比如说恒裕紫园、香蜜湖九号大院，再到来福士广场、恒裕滨城。

尤其是恒裕滨城2期，凭借其优秀的产品属性，是深圳湾的标杆楼盘，价格一度刷新深圳湾顶豪的天花板。

据了解，恒裕深圳湾项目继承了恒裕打造豪宅的血统，在硬件配置上又有进一步提升，全面采用全球一线奢侈品牌。

在产品方面，邀请国际一线大师团队联袂打造，包含许李严、SWA、YABU、CCD等，集萃全球大师智慧，从建筑、园林、室内、交通等全方面多量考究，精筑湾区新地标。

▲恒裕深圳湾设计团队

而楼体的外立面，采用的是平安金融中心、春笋同等不锈钢外立面，进口德国奥托昆普的不锈钢，和玻璃幕墙组合而成，具备耐腐蚀/自洁功能，在不同光线下都如钻石一样璀璨，构筑湾区永恒地标。

▲楼体效果图

据了解，恒裕深圳湾主推建面约160-580㎡2-5房环幕海景公寓。

约2.45米宽幅玻璃幕墙、3.6米层高、11米挑高大堂、23米观海面宽等指标，是深圳湾难得的、最后的“珍藏级”高峰体验产品。

试想一下，伫立于深圳湾C位的恒裕深圳湾公寓产品内，不需要烟花的点缀，城市的繁华与深圳湾天际线相交融，即可享受深圳最美的城市天际线。

这种气场，非常人所能驾驭，也正应了那句话：世界在我，不为左右。

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