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前段时间，一位微信地区显示为黑龙江大庆的粉丝找到大居，说手上有点儿闲钱，想在桂林投资一套公寓，是否可行？坦白说，长期以来大居更专注于住宅市场，对于“非住宅”公寓的研究并不多，所以并未即刻给出自己的建议。连日来，大居联系采访了桂林市房地产业协会会长申应林、信昌集团副总经理罗晓峰、聚慧集团钰清公司总经理谭丽华等业内人士，并通过线上问卷+线下走访，形成了一份桂林公寓市场调查报告。 桂林公寓市场成色如何？值不值得买？我们从宏观到个案，进行分析解读。声明在前：本文内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议，投资有风险，入市需谨慎。“其实在商品房市场里，本没有公寓这种说法，所谓公寓就是用本该建写字楼、商铺的土地，建了用来居住的房子。”申应林分析说道：在城市规划里，不少土地规划都要求附带一定的商业，需要建设一些商业配套。但从需求端来看，由于缺乏实际的需求支撑，桂林商业市场销售情况并不乐观，库存量一直很大。有关资料显示，截至2020年6月末，桂林非住宅商品房（写字楼、商铺、车库等）累计可售面积220万平方米，同比增长近10%，消化周期超过52个月。而在商业地产当中，公寓产品面积小，有卫生间、厨房、卧室等功能，可居住、可办公，需求及灵活性相对更高，更容易销售，因此开发商通常更倾向于建公寓，而不是商铺或写字楼。但申应林意味深长地指出：值得注意的是，由于土地的规划性质，公寓虽然被冠以住宅的头衔，但自始至终都带有商业属性，并不能完全满足购房者的居住需要。因此，公寓在实际销售过程中，会受到很多的制约，比如首付比例高、按揭年限短、土地使用年限短、水电物管收费高等，去化并没有开发商想象中的那样理想。从统计数据来看，桂林公寓市场供应量在逐步增加、库存量也在逐年增多。纵观各区域，桂林商业市场库存压力大，几乎是业内公开的秘密。而逐渐进入快速扩张期的公寓供应也迎来大涨。据大居不完全统计，目前桂林14个楼盘有公寓产品，其中今年入市和即将上市的有7家。总供应量约7470套，在售约2200套，已售约2970套，未上市约2300套。具体来看，临桂区依然是公寓产品的主要供应区域，聚集了8盘。主要集中在市政府板块、一院两馆板块和华为产业园板块。今年上市的有文武巷、和睦家、凌云阁、广汇·汇悦城，老盘有桂林奥林匹克花园、桂林吾悦广场；新盘方面新外滩已进入预约阶段，而彰泰集团打造的低密纯新盘彰泰·公园里也将有公寓产品入市，主力产品为面积40平方米的LOFT公寓。老城区亦有不少公寓产品，主要分布在七星、秀峰、象山和叠彩区，其中，秀峰区公寓房源较多。已上市的有信昌·棠棣之华、桂林华润中心-MIXC铂寓B座、天基·天著；新品方面秀峰区老盘荣和·林溪府也将推出公寓产品，货量超300套；叠彩区北站旁盛祥·金银座产权酒店预计将于近期开盘上市。此外，灵川大体量纯新项目自在·桂林已入市，上市量达到了550套。接下来，大居为大家奉上2020年桂林公寓项目大全（包括在售和即将上市的新品），请收藏！（注：以下信息为截至发稿日时，大居走访搜集到的数据，具体信息以售楼处为准）
▲点击图片即可查看高清大图 公寓产品这么多，那么问题来了，谁买走了桂林的公寓？从供应情况来看，桂林公寓产品主要集中在商业综合体附近，面积区间在40-50平方米，主要客群为投资类客户。这一点，在大居发布的《桂林公寓市场客户群体调查问卷》中得到了证实，在参与问卷的用户中，投资需求占比达到了60%，比自住需求高出二十个百分点。在购买人群年龄分布上，80后占比最高，达到了40%，其余主要为60后、70后、90后。从调查数据中，我们可以发现公寓购买人群以中年人居多。毕竟，投资动辄十几万几十万元，没点资金实力玩不动。在人们普遍印象中，公寓面积不大但功能齐全，比较适合单身贵族。那么怎样的家庭结构人群喜欢购买公寓？调查数据显示，公寓的购买人群比较丰富，其中单身贵族和三世同堂家庭各占比20%，三口之家占比最大，达到了60%。可见，由于公寓的功能性多样，买入家庭的结构相对复杂，单身贵族大多用来自住，三口之家及成员较多的家庭则大多用来投资。在“接受价格”这个问题上，参与问卷的购房者中，有60%表示可接受毛坯公寓单价为4000-5000元/平方米，另有40%购房者表示接受价格为5000-7000元/平方米，7000元/平方米以上的单价接受度则为零。精装公寓方面，价格接受度最高的为6000-7000元/平方米区间，占比达到了40%，5000-6000元/平方米、8000-9000元/平方米、9000-10000元/平方米的接受度各为20%，10000元/平方米以上单价似乎是天花板。回到一个比较现实的问题，目前桂林公寓产品究竟价格怎么样呢？从大居走访的情况来看，当前桂林公寓种类丰富，产品的价格跨度也比较大。最低十多万元就能入手，中间段的产品总价在20万-40万元之间，高端产权酒店的价格则在60万-80万元左右。受疫情影响，当前外地客源入桂途径尚未完全恢复，市场明显比早前“冷”了不少，部分项目去化开始疲软。不过，大居在走访过程中发现，桂林还是有一些公寓依靠好地段、好产品、便利交通、商业配套等因素深受市场热捧，如信昌·棠棣之华、自在·桂林、桂林奥林匹克花园。据了解，2020年上半年信昌·棠棣之华公寓产品成交已超600套。突出的销售业绩，使得棠棣之华不仅领跑桂林公寓市场，更成为不少项目的学习考察对象。今年首次入市的新品，自在·桂林凭借强大的集团实力，拥有广东、成渝、北方等客户资源，销售业绩同样优异，是桂林热销酒店项目之一。而作为临桂首屈一指的千亩大盘，桂林奥林匹克花园推出的亚朵产权酒店也得到了市场的青睐，目前去化已过半。谈及如何从市场突围，承和集团品牌营销中心负责人认为，在消费升级时代，能兼顾投资和度假需求的公寓产品具有广阔的发展空间。当前，桂林旅游市场消费力强劲，承和集团立足桂林国际旅游胜地发展实际，将自在·桂林定位为大型文旅项目，同时携手知名酒店品牌，通过强大的经营体系和完善的配套为项目赋能。位于漓江东线百里生态示范带上的自在·桂林，不仅满足于居住功能，同样还满足旅游休闲度假和投资需求，未来会有很好的发展前景。对此，罗晓峰有着同样的看法。他认为，营销只是最后的临门一脚。开发商从拿地做规划时，就要结合项目的地段、区域内的消费需求等进行综合评估。“商业是做成商铺、写字楼还是公寓，前期的市场定位非常重要，这也是信昌·棠棣之华公寓能够取得亮眼成绩的重要原因之一。”谭丽华则认为，公寓需要靠长期持有来获取租金收益，所以高品质、高投资回报率、高价值、收益稳健有保障的公寓，将是投资者青睐的核心因素。目前虽然外地客户导入受阻，但桂林本地同样存在着大量的投资客群，相信如果一款公寓产品能实现“收益稳健，投资有保障，投资门槛低”这几个要素，必能打动本地投资客户。而对于桂林公寓市场的发展前景，罗晓峰认为：整体来看，桂林公寓市场的发展仍处于初级阶段，库存去化压力依然较大。导致这种情况的原因是多方面的：其一是政策层面。当前桂林不少地块的商业比例不低于30%，较大的商业配比，对于市场来说是难以避免的压力；其二是开发周期。为了更快地回流资金，开发商普遍会选择先推住宅产品，公寓等商业产品往往在后期上市，由此会造成产品的积压；其三是城市宣传。桂林具备世界知名旅游城市的IP，但在城市营销层面发力不足，桂林旅居价值的认可度还未对公寓市场形成促进作用。承和集团品牌营销中心负责人则认为，当前正值桂林国际旅游胜地建设加速期，能否及时把握城市发展方向，预估到桂林旅游未来的价值，是当前公寓产品营销取胜的关键。同时，伴随人们消费需求的升级，项目的打造不能仅仅停留在纸上，更应该注重消费体验，在项目开发的同时，可以通过一系列的活动让客户体验未来的生活愿景，提升客户信任感。在做好了这些功课之后，桂林公寓市场未来的前景还是很好的。对于公寓市场的发展前景，谭丽华同样表示很有信心。“不同的产品定位有着不同的客户群体和优势，产权酒店依托酒店品牌自带的价值，拥有强大的口碑基础，有了知名酒店品牌的加持，公寓的品质和前景就更有保障。”此外，谭丽华表示，作为一种投资品，产权酒店的核心价值在于其投资回报。
以奥园亚朵酒店为例，依托聚慧集团强大的后盾，有更强的抗风险能力，能够进一步保障酒店的经营收益，购房者的投资信心会更高。 说了那么多市场层面的信息，有人要问了，公寓到底值不值得买？什么样的人适合买？大居咨询了几位专业人士，再结合线上调查问卷，个人认为要视情况而定。1、如果是过渡性居住，优先考虑70年产权住宅公寓。商业性公寓虽然面积小，总价低，但40年产权、商用水电、不见得能落户、一梯N户高密度等因素决定，居住价值较低。此外，商业公寓过户税种非常复杂，税费也非常高，整体下来大概占全额的20%左右，未来如果想换房，转手存在较大的难度。当然，公寓种类丰富，桂林市场上也有少数70年产权的公寓，如果遇到可自持、可居住的70年产权住宅公寓，资金吃紧的刚需群体可以重点考虑。在大居的调查问卷中也显示，对于各类公寓产品，购房者更倾向于可入学、可落户、70年产权的住宅公寓，占比达到了40%。划重点：这里大居要提醒各位，如果有落户、上学需求，购买时务必了解清楚房子的备案属性和落户条件，避免造成预期落空。2、从投资角度来看，公寓的投资价值肯定是有的。但前提是你手上有闲钱，且能够接受长期持有。此外，和投资住宅相比，投资公寓时要注意的问题更多，专业的判断非常重要，以下几点值得注意：第一是地段价值。公寓作为和住宅相似的不动产，建在什么样的地段上，基本就奠定了其价值。所以，投资公寓最好选择繁华的商务板块，片区潜在的租赁需求会更高，未来公寓本身的潜在价值就会更大。第二是产品价值。作为一种投资品，公寓产品的定位和户型设计尤为重要。同样的价格和地段，选择有差异化、实用性更强的产品，后期入住率会更有保障些。第三是品牌价值。公寓因为托管居多，所以运营商一定要选择有实力的大品牌，最好是行业的佼佼者，他们对品质的要求是相对苛刻的，管理水平也会更高，未来出租会事半功倍。当然，经历了市场的不断洗礼，越发精明的购房者对于选择公寓的要点，已经摸得门清。在大居的调查问卷中，地段和周边配套是购房者最看重的两大因素，其次开发商品牌也占有重要位置。合作丨请加微信号：juguilin0773（注明合作） | 
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发表于 2020-8-3 22:38:07
