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公寓以不限购、面积小、总价低、宜自住+办公+投资等多重特点，受到市场的欢迎，近两年，南宁公寓供应持续增加，公寓盘甚至接近60盘的庞大阵容，颇有百花齐放的走向。2020年，南宁住宅与公寓价格差距拉大，商品住宅价格继续小幅上涨，不少商品住宅价格剑指2万+，那么低总价、低月供的公寓能不能买?哪里的公寓值得买?对此，老编针对南宁目前的公寓产品进行了一番调查和分析，感兴趣的不妨往下看!何为公寓?从功能看，公寓是住宅和写字楼之外的另一个形态产品，包含有LOFT、SOHO等类型，精装毛坯都有，一般以毛坯形式推售。从产权来看，公寓又分为两种，一种是商业性质的公寓，产权一般只有40年、50年，而另一种则是拥有70年产权的公寓，为住宅性质的。据统计，2020年南宁在售/待售公寓共56盘，其中商业性质公寓占比最大，为46盘，70年产权的公寓仅10盘。从区域分布看，在商业公寓中，五象新区以16盘领跑其它各区，青秀区则排行第二，数量为11个，江南区占8盘，西乡塘区占6个席位，兴宁区5盘。可见，公寓一般诞生在经济、政治等资源倾斜之地，青秀区是当前公认的繁华之地，五象则是当前发展的重点区域，因此数量比较多。70年产权公寓中，西乡塘区占4个数量最多，其次是青秀区3个，江南区2个，五象新区仅有1个项目，兴宁区无缘上榜。再细分产品形态来看，目前公寓大多数为LOFT，上下两层设计，以得房率等为卖点。为了让大家看清楚商业性质公寓和70年产权公寓区别，老编还整理了以下表格。简单梳理了南宁公寓的基本情况，我们再来看看价格，老编将从价格梯度归类和板块价差简要分析。梯度一：10000元/㎡以下的有17盘，分别是龙光玖珑郡、五象世茂中心、万达茂天樾、龙光玖珑臺、南宁宝能城市广场、启迪亮2期科技公寓、万科城、联发派、龙光玖誉城、海吉星·星座广场、榕湖中央广场、龙光玖誉府、奥园园著、碧桂园时代城、云星创客园、招商樾园、中梁柏仕公馆。这17盘均是商业性质的公寓，其中位于西乡塘区的云星创客园，竟低至4字头起，一度有人认为是小产权房，其实这是正儿八经的公寓产品，只是开发商要自持20年。梯度二：10000-14000元/㎡之间的有17盘，分别是南宁恒大国际中心、万达茂天樾、天誉城、瀚德IBC汇智广场、华润二十四城铂寓、合景天汇广场、龙光玖珑华府、大都云锦、高铁时代广场、松宇·one91、瀚林学府、安吉大唐世家、阳光城檀悦、奥园瀚林誉江府、奥园瀚德棠悦府、彰泰新旺角、祖龙ACMALL。其中，安吉大唐世家、阳光城檀悦、奥园瀚林誉江府、奥园瀚德棠悦府、彰泰新旺角、祖龙ACMALL均是70年产权，非常难得。梯度三：14000-19000元/㎡之间的有5盘，有云星时代广场、中国锦园、荣和东站城市广场、绿地中央广场、荣顾书香门第，位于五象新区和青秀区繁华地带。梯度四：20000元/㎡以上的有2盘，分别是云星城和广源凤岭壹号院，都是精装、70年产权。其中，云星城临近天桃实验学校(天桃、东葛校区)，毗邻朝阳市中心，与新梦之岛购物广场一路之隔，楼下便是地铁1号线民族广场站C出口，具备“铁学商”要素，价格最高无可厚非。当前南宁公寓最低价格为4字头起，即云星创客园公寓产品，最高为云星城，28000元/㎡的单价，价差近24000元/㎡!从板块价差来看，江南区、兴宁区、西乡塘区多数公寓成交均价维持在6、7、8字头，与五象新区、青秀区12000-16000元/㎡价格相比，价差近一倍之多，有7000+的差距，再一次凸显核心区域的魅力。此外，不少核心区域，公寓和住宅的价格差也比较突出。如青秀区凤岭北，公寓主力价格区间为12000-14000元/㎡，而凤岭北住宅价格区间为17000-23000元/㎡，价差达到5000-9000元/㎡之间!再如，五象湖公寓价格约12000元/㎡，住宅价格区间为17000-23000元/㎡，价差也有5000-11000元/㎡的幅度!凤岭北和五象湖板块，作为当前的核心区，极具投资前景，公寓和住宅之间的价格差，大家细品……PS：由于有的处于待售状态，因此仅拿在售的做统计。开头也提到了，受疫情影响，楼市情况较去年相比没那么活跃，普通住宅产品靠首付分期等优惠揽客，更不用说公寓产品了。那么，现阶段公寓能不能买?众所周知，南宁普通住宅产品虽然不限购，但是首套、二套后，购买三套的成本非常高，而公寓产品低总价、不占据购房名额的卖点，成为赢得购房者最有力的武器。对于想要投资的购房者来说，无疑是“香饽饽”，想买多少套都没问题。再加上，如今南宁地价破万的地块已达15宗，其中一些已上市的售价已达到2万+，相比之下，公寓市场价格处于明显低位。同时，公寓产品主力户型一般以小户型为主，面积段多在30-60㎡之间，总价在100万以下，有足够优势承接一部分刚需、投资购房者需求。再从大环境来看，近年来不少城市公寓产品也迎来了政策的春风。比如2019年宁波一纸“落户政策放宽”的文件就有“用商业用房、商住两用房或办公用房就能落户”的规定。另外，广州、西安都有“商改住”新政落地的实例，公寓产品迎来了政策的春风。回到南宁市场，在过去“去库存”的2016年，政府发布的《南宁市人民政府关于认真做好房地产去库存促进房地产市场健康发展的通知》中就有规定：居民家庭单独购买新建商业用房超过50平方米、新建办公用房超过80平方米的，所购商业、办公用房办理“房屋所有权证”后，其子女可选择该商业、办公用房所属区域的公办义务教育阶段学校就读，按学区内生源办理入学手续。(该政策有效期已过)可见，商办公寓“无学区、不可落户”并非一成不变。未来南宁是否会试行“商改住”政策?拭目以待。首先，最好选择处于核心区域的公寓。比如771广场、南宁恒大国际中心、五象世茂中心等，价格在8500-12000元/㎡之间，目前仍处在价格洼地。位于五象总部基地，板块面貌也已经成型，目前已有多家企业进驻，这样的价格无论是与同板块的住宅产品，还是和其它板块的同类型产品相比，更有优势。其次，要看交通是否便利，最好有地铁。比如合景天汇广场临近五象湖板块，旁边即地铁2号线延长线和地铁3号线交汇站——平良立交站;位于五象湖板块的云创谷，毗邻地铁3号线五象湖站，位于五象总部基地的金源771广场，旁边即地铁3号线市博物馆站。再次，要考量周边的人流量大不大，是否有大型商圈、商务中心等加持。对于买公寓的人来说，无非是自住过渡和投资出租，等到有足够的钱买普通住宅后，原本的公寓就可以拿来出租/转售等，出租回报率就很关键。最后，主打宜居性的公寓值得考虑。对于投资客而言，购买公寓以租赁等形式来获取租金回报，最终用途为租住;对于自住者而言，最终需求也是居住的功能性。因此，宜居是当前公寓产品必须考量的核心价值。目前南宁一些公寓项目，产品设计和定位进行了创新和变革，更加注重公寓的宜居性能。比如松宇·one91、招商樾园等。总而言之，公寓与普通住宅置业有共同之处，也有不同之处，选择公寓一般都会考虑长线持有，通过租赁市场收取投资回报，这就要求在购买时充分考虑地段、配套、价格、市场回报率等综合因素。如果你有购买公寓计划的，老编建议多从区域发展、区域规划已落地的兑现情况、周边竞品的优劣势等分析，仔细筛选! |
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发表于 2020-8-3 18:06:40
