再见，深圳商务公寓！最后一个炒房口子被堵死！

深圳湾区地产 · 发表于 2020-8-1 12:16:31

刚刚，深圳市规划和自然资源局发布深圳市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知。

今后，深圳商务公寓项目停止审批！

按照惯例，先给大家划出重点：

全市范围内（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，自通知发布之日起开始执行；

1、规划已经市规划主管部门和各区政府（新区管委会）审议通过或建设用地规划许可已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目，可按原规定继续办理后续审批手续。

2、对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房（不包括现状已建成、已销售、已签订土地出让合同的商务公寓项目）。

3、优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

政策原文：

深圳为什么要在此时停止商务公寓审批？

在随后发布的文件解读中，深圳市住建局明确回应：

近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。这一规定符合国家相关政策和我市的实际管理需求，有利于进一步规范管理和促进房地产市场的平稳健康发展。

很明显，这是继早前715新政后的，又一补充，打了个大补丁。

今年上半年，深圳楼市太疯狂了，新房疯抢、二手房价格疯涨。

甚至在3月份疫情尚未结束，这座城市就把全国大量的资金和购买力吸引了过去，富豪们、炒房客们纷纷戴着口罩跑去深圳抢房。

树大必然招风，深圳这波疯狂，与今年高层一再强调的维稳市场尤其格格不入。

因此，这段时间，深圳接连出了好几次政策，调控一次次升级。

甚至在715新政中，要求追溯买房人3年内的离婚记录，并严格管控二手房指导价，堪称史上最严调控。

这一系列绝杀大招出炉之后，这座城市至少有一半的买房人，被硬生生堵在了门外。

但其实，715最严调控一路都在堵住宅，却忽略了深圳房地产市场上的另一个口子——公寓。

昨天傍晚发布的新政——停止新增商务公寓审批，就是在堵公寓这个重要口子。

在深圳，有些地段好的公寓是非常火爆的，购买热度丝毫不亚于住宅，投资的也相当多。

比如今年把深圳市场推入全国视野的几次最著名的抢房事件，两大网红盘招商太子湾湾玺、万科星城，都是公寓项目。

3月13日，位于蛇口的招商太子湾湾玺高端公寓项目，推出14套公寓房源，套均价格4200万起步，开盘当天短短8秒售罄，销售金额高达6亿元；

3月16日晚间，万科星城288套公寓开盘，仅7分半钟即售罄，销售金额高达2.99亿元。

3月12日，光明区勤诚达正大城453套酒店公寓产品——8C独栋亚朵酒店公寓开盘，同样吸引了数百人前往。

深圳中原研究中心的数据显示，2020年上半年深圳商务公寓获批预售的项目为6个，总供应面积17.7万平方米，同比下滑38.5%。

上半年供应量为去年供应量的15.1%。据深圳市住建局公示，下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平方米，若计划入市项目能按时入市，今年商务公寓供应量则会超过去年。

专家解读

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺：

1、这一规定意味着深圳将消灭商务公寓的新增供应。对于深圳消灭商务公寓产品，我举双手赞成。不客气地说，商务公寓就是一个“怪胎”：

用地是商业性质，产品却是居住性质。但说是居住性质，却又不纳入教育等配套体系，解决不了上学问题。

首先，从短期来看，已批项目公寓改人才安居房并不容易。

原因有两个：

一是大量已批未建的商务公寓改为人才安居房是有前提条件的——解决学校等公共配套。

我们都知道，深圳现在几乎所有片区都存在学校配套不足问题，因此很多项目想要改也不容易，除非项目够大，可以在内部增加学校等设置。

二是开发商是否自愿。

商务公寓价格基本上是同片区住宅价格的7折左右。人才安居房定价权在政府手里，基本上是同片区住宅价格的5-6折。对于开发商来说，就要算经济帐了，看看改是否划算。

2、从长期来看，公寓改为人才安居房对供应的增加影响不大。

即便假如全部把商务公寓调整为人才安居房，也只能增加100万+平米的住宅产品。

而且，这100万+平方米的供应量全部是人才安居房，而不是商品房。因此，并不意味着商品房供给的增加。

3、对目前在售的公寓、工业公寓和商铺等肯定是利好。

会不会对住宅市场造成冲击？

影响几乎可以忽略。

一是刚说了全部做成人才安居房，与商品房有一定的区别（在产品品质、户型、销售方式）。

二是量也不是很大。原计划保障房年供应量是6万套，把公寓这块的量加进去后可以增加1-2万套，增加10-25%的量，不算大幅增加。

国家高端智库CDI资深研究员、中国城市经济专家委员会副主任--宋丁

深圳停止商务公寓审批，凸显深圳房地产供给侧三个层面信息：

1、现有的商务公寓，因为停止审批成为金钵钵，会加速去化，尤其新八条出台后，公寓比较抢手，所以加速公寓去化，这是供给归零的格局。

2、由于商务公寓停止审批，意味着未来商务公寓零供应，伴随着其它商务产品，比如写字楼，现在是严重供过于求，空置率非常高。商务公寓停止供应，伴随着会出现写字楼商务产品也会收缩，写字楼不会完全停止，但是也会是一个大幅度收缩的一个局面。

3、当商办产品受到极大的管制的情况下，整个的这个供应量，这一段应该是重心向住宅倾斜，因为住宅长期的缺失，包括商品房和这个保障性住房，未来都会通过各种渠道加大供应。

所以通过这样一个商务公寓停止审批的这个信息，我觉得这个已经非常清晰地显示出这个方向，所以我觉得明年，乃至下半年这个就能看出来这个住宅供应量，从土地供应、物业供应这个量会逐步加大。

《深圳壹地产》、《湾区壹地产》总编辑、资深地产专家--陶文杰

这是深圳住房供给侧改革，扩大住宅供应！

7.15最严调控是从需求端着手，抑制过热需求。这次是供应端发力，扩大住宅供应，有利于住宅市场平稳健康发展，稳定市场预期，值得点赞！

另一方面，客观的利好存量公寓。因为未来商务公寓供应断层，而购买这种不限购产品的需求长期存在，尤其是在深圳715最严调控后，很多人暂时不具备购房资格了，如果他们还想买入深圳，那只能买存量公寓。

据统计，深圳目前在售还有50个公寓项目。

数据：深圳中原研究中心

而此前住建局公示今年计划入市项目时，也提到了将有18732套商务公寓入市。

下半年深圳将供应公寓项目

图源深圳市住房和建设局

从翻倍式加大住宅用地供应，到一步步升级调控；从715新政追溯离婚三年围堵假离婚炒房，到昨天731新政商务公寓口子被堵上。

足以看出这次深圳对于房地产市场的态度和严控决心。

来源：米宅、深圳市规划和自然资源局和市住房建设局、深圳壹地产、城管队长

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