刚刚，深圳市规划和自然资源局办公室发布《关于停止商务公寓审批的通知》。主要内容包括：1、深圳市全市范围内（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，规划已经市规划主管部门和各区政府（新区管委会）审议通过或建设用地规划许可已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目，可按原规定继续办理后续审批手续。2、对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。开发企业可向市住建部门申请纳入住房发展年度实施计划，并按程序向市规划主管部门派出机构和各区城市更新和土地整备部门申请修改规划。对于深圳消灭商务公寓产品，我举双手赞成。不客气地说，商务公寓就是一个“怪胎”：用地是商业性质，产品却是居住性质。但说是居住性质，却又不纳入教育等配套体系，解决不了上学问题。据说，商务公寓最初的定位为“为商务人士提供中短期商务和住宿服务”的办公类建筑。在相当长时间里，商务公寓，或者说商住楼，仅仅是深圳楼市非常小众的一类产品。但从2013年事实限购令以来，深圳审批规划的公寓突然猛增。
2016年、2017年、2018年、2019年商务公寓的供应量分别为111万、134万、133万平米。此时，商务公寓的量几乎相当于住宅市场的三分之一左右，成为住宅的非常重要的补充。而且，冒出了大量的顶级公寓，价格秒杀绝大部分住宅，如深圳湾壹号等。很多老百姓都看不懂了：这是闹哪样？而媒体和自媒体又“狡猾”地利用中英文的差异，混淆国内的“商务公寓”与国外的“公寓”（apartment）性质上的差异，大肆鼓噪“国外最顶级的居住产品是城市中心的高级公寓”这一概念。
备注：国外的“公寓”是居住产品，住宅分为别墅、联排别墅和公寓。公寓是集合式住宅的一种，国内称为单元楼或居民楼，也就是我们平时说的住宅。为何突然在深圳等一线城市形成了一个庞大的商务公寓市场？一是从供应来看，主要城市是规划中商业用地或者综合开发用地中的商业配套过高。开发商从利益最大化角度考虑，尽量提高商务公寓占比，因此形成供应的爆发。二是从需求来看，深圳2013年实施的限购政策分流了相当多没有“房票”的投资需求到商务公寓，因此引发商务公寓需求的爆发。在过去数年里，商务公寓异化成为投资重地，其“准住宅”产品属性获得市场追捧。
首先，从短期来看，已批项目公寓改人才安居房并不容易。一是大量已批未建的商务公寓改为人才安居房是有前提条件的——解决学校等公共配套。我们都知道，深圳现在几乎所有片区都存在学校配套不足问题，因此很多项目想要改也不容易，除非项目够大，可以在内部增加学校等设置。商务公寓价格基本上是同片区住宅价格的7折左右。人才安居房定价权在政府手里，基本上是同片区住宅价格的5-6折。对于开发商来说，就要算经济帐了，看看改是否划算。
其次，从长期来看，公寓改为人才安居房对供应的增加影响不大。即便假如全部把商务公寓调整为人才安居房，也只能增加100万+平米的住宅产品。而且，这100万+平方米的供应量全部是人才安居房，而不是商品房。因此，并不意味着商品房供给的增加。
能否减少写字楼供应？能否调整工业区块线？这两块能释放的居住空间比商务公寓的量要大得多。
所以，我认为停止商务公寓供应仅仅是第一步。接下来，还需要从更多方面进行调整，全面解决深圳住宅供应不足问题。
按照深圳一年商务公寓100万+平方米、均价5万/平方米的成交量，测算出深圳每年有500亿元的资金在投资商务公寓。在停止商务公寓审批后，这意味着深圳可供投资的房地产产品减少了，这每年500亿的资金必然分流到其他新增产品或者存量产品。因此，对目前在售的公寓、工业公寓和商铺等肯定是利好。一是刚说了全部做成人才安居房，与商品房有一定的区别（在产品品质、户型、销售方式）。二是量也不是很大。原计划保障房年供应量是6万套，把公寓这块的量加进去后可以增加1-2万套，增加10-25%的量，不算大幅增加。 |
莱工鲁工鲁宇 明宇 山宇 盘刹 铲车制动钳总成 装载机刹车钳 卡钳
明宇山宇鲁宇装载机铲车空气加力泵气刹刹车泵刹车助力泵刹车总泵
小装载机铲车驾驶室原厂明宇鲁宇山宇莱工鲁工中科聚峰通用驾驶蓬
明宇山宇鲁宇装载机铲车空气加力泵气刹刹车泵刹车助力泵刹车总泵
发表于 2020-7-31 23:02:10
