公寓“已死”，为什么还有这么多人顶风而上？！

前几天，初中同学找到楼楼，说家里有点闲置资金，放银行感觉埋没了价值，想投资几套小产权公寓房，问楼楼可行性如何。楼楼给了主观且直接的答复“不要，坚决不要”。但该同学是个很有想法的人，今天上午入手了三套某在售公寓，那么今天楼楼就来和大家分享一下，为什么强烈建议不要买公寓。

公寓这么便宜

为什么不建议入手

说回开篇初中同学想买公寓的事，楼楼给出了三点建议：1、持有成本过高；2、增值潜力一般；3、流动性太差。相信不少跟楼楼同学一样有想法的朋友，已经准备好键盘来杠了，但是先别急，且看完这节分析再敲键盘。

1、持有成本过高

公寓对比商品住宅，便宜了不少，但是为什么说持有成本过高呢？首先认清一点，“自古以来”中国房地产法规里，就没有公寓这么一回事，只有住宅和办公楼。所谓公寓，就是用本该建写字楼、商铺的40、50年产权土地建了用来居住的房子。

公寓水电是商用的，想必所有人都清楚，卖公寓的会说实际相差不大，但是实际上商用和民用相比，前者可能是后者的两倍，例如民用电0.5元/度，商用电基本在1.2元/度左右，水费亦是如此。无锡目前在售或者已售公寓，基本不通燃气，做饭也成问题，工资6000每天外卖打底花费50，这就是所谓的“贵族生活”？？

2、增值潜力一般

举个例子来对比一下公寓和商品房的差距。首先说个融创星光广场，在太湖新城，2017年9月，星光广场公寓二手交易市场均价在9836元/m²，2020年6月实时统计均价为10591元/m²，三年不到涨了755元/m²；仅一街之隔的融创熙园1期，2017年9月均价20989元/m²，2020年6月实时统计均价27660元/m²，同一时段涨了6671元/m²。

同一地块，同一配套，西面吹来的都是大学城的书香气息，甚至星光广场更靠近江南大学地铁站，可以说是地铁入户，房屋外观上长得也比熙园好看，配套更是没得说下楼就是商圈，为什么只涨了755？爱存不存的宇宙行存1万块钱三年定期，也有825块钱利息呢，三年只涨755跟隔壁6671比起来，涨了个零头？！

3、流动性太差

买新房公寓，目前契税大约需要缴纳3%，100万也就是3万，住宅是1%，也就是说高了两个百分点。而如果买卖的是二手公寓，那过户税费就真的过分了：个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等等（感觉有被冒犯到）。

上面说的这些税，几乎把能叫上名字的房地产交易税全部都囊括了，算法极其复杂，整体下来，大约有总额的30%或者差额的55%，数据不直观？那就以100万投资一套来举例，该公寓N年后涨到了200万，在这上涨的100万中，需要缴纳大约60万左右的税，再扣除杂七杂八的、中介要收的、送出去的装修和电器，基本把涨价部分全吃没了。

键盘是不是敲起来了？别急，楼楼知道你们要说税费可以由买房承担，确实，羊毛出在羊身上这个道理楼楼知道，买房如果愿意承担如此巨额的税费，其总价跟商品房也没有什么两样了，为什么不买70-N年的商品房而要买只剩下40-N年的公寓呢？是因为爱情吗？

记住，能流通的房子才叫资产，无法流通的房子统称钢筋水泥壳子。

便宜肯定有便宜的原因

开发商能赚1块，绝不会只赚5毛

聊到这个问题，有一个问题想问楼粉，有没有认为开发商不信利弊信佛的朋友？亏着投资人的资金，拖着施工方钱，欠着银行贷款，来到你面前普渡众生，如果你眼中的开发商正是如此，你可以迅速上滑跳过这节，当我什么都没有说。

从城市规划的角度来说，每当一个新地段要开发出来，那么必要元素有：住宅、医院、学校、商铺、写字楼。别以为商铺和写字楼排在最后就是权重较轻，但实际上，商铺和写字楼很重要，原本作用是为了让这个地方有足够的空间吸纳企业、让住在这里的人群有工作、让当地zf有税收可取，只有这样才能打通区域发展的整个闭环。

很多城市写字楼拔地而起之后，产业经济却迟迟跟不上，线上新零售模式干掉了很多线下零售渠道，直接导致大量写字楼空置。这段别杠，以创业闻名世界的深圳都屡见不鲜，其他城市肯定多少都有。但是开发商要活下去，银行贷款要还，拿地要继续，员工还得养，自己做包租公是不愿意的，这辈子都不愿意的，因为回款太慢风险太大，卖又卖不出去，怎么办？

简单，从外国把公寓概念往国内照抄一遍，给商铺和写字楼装上卫生间、洗浴等满足日常的居住设施，当住宅卖得了，地方zf为了地块能卖得出去，税能收的上来，态度也暧昧，睁一只眼闭一只眼，公寓就从住宅和办公楼这两个概念里，应运而生了。

最后接盘的，无非两种人，居住困难无地安家的外来人口或者想着“钱生钱利滚利”的投资者。第一种还好，自己住住无非多交点水电费，能落户口享受学区最好，落不下户口就算了，农村户口也不错；第二种就比较难受了，想着中介给出的“以租养贷，白piao开发商”口号，被套牢的比比皆是。

配合上一节话题中的例子来说，在安居客搜索融创星光广场，二手房买卖信息里不乏单价9000~9100元/m²急售的房源，统一原因：疫情当下，房东资金链断裂；统一营销：自带3000元/月租房合约；统一赠品：10万起装修+家电。总结起来：买不了吃亏买不了上当，从交钱就开始赚钱。

遇到“好事”还是得仔细思考一下，这么利好的事，650万人口一座城天塌下来都不一定先砸自己脑袋上，怎么就被轮到了？

根本原因

投资回报遥遥无期，自住是真的不舒服

很多购房者觉得只要四五十万，就有一套房，简直不要太爽。相比动辄200万一套的商品房，五十万都不够三成首付的，直接拎包入住成为“贵族”，或者租出去，2000块钱一个月，20多年回本，剩下十来年就是纯利润了，但实际情况并非如此。

参考2019年无锡市公寓平均租金（2020因疫情原因租金锐减不作参考），地段较好的40平左右公寓月租金成交价区间在1300-1600元/月范围内，而50平精装loft公寓月租金大约是2000元（水电均不计算在内）。

综合1km内小区来看，部分公寓周边老小区两室一厅小户型租金也才在1300-1600元/月的区间内，不计算水电煤，光这个租金类比公寓租金，公寓还租不租的出去，或者租出去干了啥就两说了。

回到小标题另一个论点，住着真的不舒服，为什么呢？就住宅而言，不说洋房、小高层的“贵族式”一梯一户电梯入户，普通开发商造个高层好歹一梯两户还算正常吧，感觉再“穷”的开发商造个楼一梯四户都是极限了（楼楼没在无锡看到过），但是公寓，那绝对是一梯N户且通常N≥10！

公寓是商用房，有着商用房的特点：高密度、小面积。用来居住，上下班高峰期，一梯N户的房型，一家人都会被堵在电梯厅，低楼层还别去说它，走两步就走两步，高楼层上不去下不来，有点尴尬。大约四五年前楼楼就体验过公司在公寓楼里，早上挤不上电梯，为了赶上打卡徒步13楼，打完卡半个多小时都瘫着，根本提不起工作的兴趣（还好，本来也没什么上班的兴趣）。

另外，一梯N户的高密度，当时楼楼坐在复式办公室的二楼，每天都能知道对面住的人今天穿的是什么鞋出的门，随便一点动静都能被走廊无限放大，高跟鞋的回音那是更是余音绕梁，难以想象晚上怎么能够睡得着。

而且公寓作为商用房，还有另一个住宅没有的“优势”，可以用作公司或者个体户注册地址，如果有幸遇到小商户租了跟你一个楼层的房间用来做做小生意，那么从此你的字典里基本没有“安静”这个词了，美甲、美容、瑜伽、小酒吧，更可气的是晚托班、培训机构，好不容易脱离了校园，吃着晚饭还得听课，休息时间小朋友在走廊里打闹，还只能忍着。

忍了四五年，眼瞅着同期购买商品房的朋友轻易换了大户型，而自己倒贴装修电器脱手都难，心里的滋味，谁体验谁明白。

尾声

从商业角度来看，早些年一铺养三代的时代已过，现在更像是三代养一铺。当下，公寓到底值不值得买，确实是个值得商榷的问题。

如果你认为公寓是住宅，买了自己住，那买了就买了，省下的钱支付高额生活用度合情合理，生活环境一般咬咬牙也是能忍住的；但是如果你认为公寓是用来投资的，那么还是那句话“不要买，坚决不要买”，还不知道为什么的话，重看一遍软文。

人这一生，重要选择能自己做主的机会真的很少，一定要理清其中利害关系，做正确的选择。

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