老道数据：深圳商务公寓的升值和保值的表现！

受深圳715新政的影响，部分原本有资格购房的朋友，暂时性地失去了购买住宅商品房的资格。于是他们将房产投资的焦点，转移至不限购不限贷的商务公寓。因此，有朋友咨询老道投资商务公寓如何，那么接下来咱们就简单说两句。

目前深圳的不限购不限贷商务公寓，在房产证里的用途一栏会写着商务公寓。首付5成，贷款按商业利率算，贷款年限10年，并且限售5年（按2018年731政策规定）。产权年限一般50年，少部分40年和70年。水电费基本按商业标准来收取，部分会带燃气。交易税费较高。

在深圳目前只有在福田区和罗湖区（南山区的万科云城属于尾声案例），商务公寓还是可以用来申请学位的，但是基础起点的分值比较低。比如在福田，小孩入户该自购房产的基础分值为70分，属于第三类生源；而在罗湖区，此类生源情况基础分值为80分，属于C类生源。

对于投资的朋友来讲，买不了住宅，那么要不要把买商务公寓作为替代的选择呢？老道的观点是：

1、首次上车的小白不要；

2、家底不够后的投资者不要；

3、闲得dan疼有钱没地方花的朋友可以酌情考虑；

4、开公司自用的也可以考虑；

5、不可描述的原因的，可以考虑；

6、其他……

既然是投资，无疑初衷就是要用来赚钱的。所以这个商务公寓，第一未来必须能卖出去，不能砸在手里，这个就比较好办了，没有卖不出去的商务公寓，只有卖不出去的价格； 第二必须能升值赚到差价，那么这个要求可能就会比较严苛了。所以，这里就涉及到物业保值升值的表现力。

咱们以南山区和福田区为代表，老道集中列举了一些大家可能比较耳熟能详，或者未来置业选择过程中很可能会碰到的二手商务公寓。

然后以它们的成交单价数据及走势，可以一定程度能够反映该楼盘整体的保值走势及升值爆发力表现，给大家做此类物业保值与升值能力数据的分享。当然同一楼盘内，不同户型的成交单价表现能力可能存在较大差异。

首先声明，以下商务公寓的成交单价走势，仅代表各自楼盘在市场成交领域里的表现，不一定代表其他未列举商务公寓的表现。

以下成交数据（含物理数据），均来自四大中介对外公布成交数据等信息整合而得，不排除数据出现偏差的情况，仅供参考。

深圳湾壹号（2015年），深圳湾地标式建筑，想必大家已经耳熟能详。作为深圳地界头号类商务公寓，可以引领&代表深圳高端公寓头部价格水准。当然由于价格高处不胜寒，成交量也显得比较低频。仅从2017年5月至2020年6月的数据来看，成交单价呈现W走势。简单来说，面积越大的户型，成交单价会显得更高。

金地国际公寓（2015年），位于南山科技园内，距离9号线地铁科苑站仅300多米。从统计到的数据来看，成交户型主要分以下几类：1房约38㎡和50㎡这2类；2房约41㎡（标准），61㎡和71㎡这3类；3房约83㎡，88㎡和94㎡这3类。

无论哪种户型在成交中的表现来看，随着时间的往后推进，都表现出比较稳的态势。其中，只有41㎡的两房，保持在13万/㎡的水准，同样2年的时间里都没怎么涨也没怎么跌。

丽湾国际公寓（2010年），位于前海南，距离5号线南延线荔湾站约250米。作为前海区域内比较早期的商务公寓，一直属于成交比较活跃的“低端”品类，成交户型主要为40-49㎡的1房或小2房。

自从借了2015年330政策的东风起飞之后，一跃进入4.0万/㎡的门槛。但2016年及至今，再也没怎么起飞了。成交单价的状态大部分情况下都在4.5-5.6万/㎡区间波动徘徊，趋势上房价动能有在做尝试努力向上爬升， 但收效甚微。感觉在前海这块热土上，它的房价升值动能被封印了。

泛海城市广场（2015年），与丽湾国际公寓隔着一条前海路，成交户型主要为39-42㎡的1房，和53-67㎡的2房。其中58㎡和67㎡户型，其升值的爬升能力稍微较强，属于矮子里拔高个那种。总体来讲，因为新及品质较好原因，升值表现能力看着会比丽湾国际公寓稍稍好一些。从目前数据的表现来看，整体升值能力肯定是跑输大势，尤其在前海住宅的承托之下。

南园枫叶国际广场（2014年），位于南油板块，距离12号线创业路站约450米。成交户型1房约41㎡；2房约40-42㎡和70㎡；3房约49㎡和70㎡。进入2016年后，从各个户型段的成交单价走势表现来看，单价高度主要由3房领头，但都属于比较平稳的态势。

公园道（2013年），位于南油板块，与南油莱福仕无缝对接，距离9号地铁西延线南油站月350米。成交户型1房约为43-45㎡、53㎡和63㎡这3类；2房约81㎡和185㎡2类；从数据表现来看，1房的一手业主应该有赚到，这类户型的升值能力暂时对比其他户型表现会较好，但2017年-2020年6月30日，其成交单价走势属于横盘状态。

凯德公园一号广场（2016年），位于南油板块，楼下就是12号线地铁创业路站。其成交活跃较为低频，以大面积类的房子成交为主，例如3-4房124㎡、136㎡、145㎡和194㎡，极少量87㎡2房。2017-2020年5月，成交单价在6.53-7.77万/㎡区间徘徊。

深业上城位于福田彩田片区，东临天桥通至莲花山公园（&10号线冬瓜岭站），西临天桥至笔架山。在深圳，居住档次也是可以跟深圳湾壹号比肩的存在，但是名气就比较小了。升值趋势，是缓慢爬升的，总价和单价高度对标深圳湾壹号，可惜追赶乏力。成交户型最小的为110㎡的1房，2房为165㎡，3-4房为260-361㎡。

御锦公馆（2013年），位于福田上梅林卓越商圈，距离4号线上梅林站150米左右，9号线上梅林站约500米。1房19-38㎡，2房36-68㎡，主力成交为这两个面积段户型。从成交单价逐年上下跳动的趋势来看，楼盘升值呈现极其缓慢地上升走势，感觉随时都有跌落的可能。

金地香蜜山（2005年），位于福田侨香板块，北面为侨香外国语学校，南面为香蜜湖体育中心，距离2号线侨香站约500米。楼盘居家品质不错，自带地面花园，属于本次列举的商务公寓里，居家综合条件一等一的品类楼盘。另外，早年申请入学侨香外国学校的学位，还是比较靠谱的。但随着最低录取分数线的提高，拥有70分基础分起点的金地香蜜山，入学的成功率逐渐变低，甚至是无缘跨越录取门槛。2016年325新政过后，该楼盘单价走势呈现出平稳波动的状态。

东海国际公寓（2014年），位于福田区香蜜湖板块的最南端，距离车公庙地铁交通枢纽约700米，属于深南大道地标式建筑物。成交面积段在121-143㎡2房，175-285㎡3房为主少量5房。从统计到的数据表现来看，2房成交单价呈比较平缓的上升走势；3房走势类似2房，但上下涨跌波动走势较大，进入今年成交单价滑落明显。

嘉洲富苑（2012年），位于福田新洲板块内，距离7号线沙尾站约1公里。楼盘成交较为活跃，主要活跃于1房35-40㎡，2房41-50㎡，部分3房79-94㎡。进入到2016年后，1房和2房的成交单价走势至今年1月和4月底，来回在6.0-6.9万/㎡波动；3房成交单价走势则在2019年双11新政后，稳定在7万/㎡+的水准，至2020年7月初成交单价问鼎至7.6万/㎡。

以上12个二手商务公寓成交单价走势数据，分享完毕。结语如下：

1、商务公寓存在结构性投资机会，但持有机会成本高，更加容易挑错，宁缺毋滥；

2、防守型、保守型投资物业品类，可以作为资金蓄水载体，价值因人而异，高端商务公寓类住宅优质户型值得珍藏。

2、横盘或比较弱势的升值状态，是商务公寓的主流状态，至少在以上12个楼盘所能统计到的成交数据里，是这么表现的。当然，会存在一定的偏差。

3、限售五年，贷款10年特点，存在较大投资持有成本硬伤。

4、更大的硬伤，大多不带学位；即便带学位，起点积分就矮人一等。

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