文/易居企业集团·克而瑞分析师
2万+越来越普遍的南宁市场,对很多刚需或者投资客来说,已经很难再上车。
那么,投资机会在哪里?
很多人把目光锁定于公寓市场。
目前,南宁市场公寓遍地开花,超50个项目在售或即将开卖。另外,很多公寓项目地段上更近地铁也中心,但价格却更加的“友好”。
但数据上的表现却让很多人顾虑,库存高企、供应量大,出手公寓,会是一个机会吗?
2万+时代,想上车住宅越来越难 伴随着单价2万+项目满天飞,对于刚需和短线投资客来说,现在的南宁,购房住宅门槛日渐升高,“上车”确实不容易。 据分析师市调不完全统计,南宁目前至少有30盘(在售+待售)单价在2万元/㎡以上,集中分布在热点区域青秀区和五象新区;同时,传统的“刚需重镇”江南区,也出现了单价2万+项目。
CRIC制图,信息仅供参考,以项目实际公布为准 究其原因,是多方面的。包括备案价“限价令”政策的放宽,土拍转为“一限一竞”、不再“限房价”,实际成交楼板价1万+的地块日渐增多,限价房进入销售尾声等,都是直接或间接推动2万+项目集中涌现的原因。
CRIC制表 我们在市场上会看到一个“有趣”的现象:众多项目住宅“精改毛”,但对比价格,却并未降低,有的甚至不降反升。 部分“限房价”项目便借此做宣传:毛坯价买精装房,抄底好机会。曾经在质量上被不少人诟病的限价精装房,对于部分刚需或投资客来说,突然又“香”了。但“上车”机会不多了。 这都是题外话,我们把目光重新聚焦到房价上。纵观今年上半年南宁商品住宅成交均价的走势,在2月和3月受疫情影响短暂下滑之后,4-6月便一路走高,成交均价从1.1万+持续涨至1.3万+。 下半年开局的7月,虽然环比略有下滑,但较去年同期仍明显上涨,逼近1.3万大关。克而瑞数据显示,截至7月28日,南宁商品住宅成交均价为12718元/㎡,环比下降3.2%,同比上升6.48%。
数据来源:CRIC 整体来看,不论是从楼市一线的观察,还是分析数据的走势,南宁的住宅门槛都在持续提高,想“上车”越来越难。
55盘!6字头到2万/㎡不等,价格差大 与住宅相比,低总价、低门槛的公寓,兼有自住、商务、办公、投资等多重功能,深受年轻购房群体和投资客的青睐。 据不完全统计,目前南宁有55盘有公寓在售或待售,其中以商业性质公寓居多,有46盘,70年产权公寓有9盘。
图表信息仅供参考,以项目实际公布为主 图表信息仅供参考,以项目实际公布为主 从区域看,主要分布在五象新区,有18盘;其次是青秀区、江南区、西乡塘区,分别有13盘、10盘、9盘;兴宁区公寓较少,仅5盘。
价格方面,从6000至2万元/㎡不等,价差较大。其中,6盘价格8000元/㎡以下;11盘8000-9800元/㎡不等;24盘10000-16000元/㎡不等,2盘价格超20000元/㎡;12盘公寓价格待定。 面积段以28-60㎡为主,其中也有不少楼盘公寓面积较大,70-129㎡不等,如:南宁恒大国际中心、五象世茂中心、绿地中央广场、高铁时代广场、海吉星·星座广场、榕湖中央广场、阳光城檀悦、祖龙ACMALL。 综合来看,南宁目前在售或待售公寓楼盘中,loft产品比soho要多,主要得益于loft的错层挑高优势让其利用空间更加灵活,相对更受市场欢迎。价格段及面积段跨度较大,值得注意的是,公寓目前库存大,去化压力也不低。
门槛低,投资公寓就可以闭眼入? 小公寓,低门槛,但是否就意味着能闭眼入?看完再决定不迟。 目前,南宁市面上的公寓主要分为住宅公寓、商办公寓。二者的区别还是挺大的。 住宅公寓,土地性质为普通住宅,产权为70年。普遍以满足刚需族的自住需求、落位送孩子读书为主。 商办公寓,土地性质一般为综合性用地或商业用地,产权40-50年。这类产品的灵活性更大,可以自住也可以投资。但是与住宅相比,除了土地年限短之外,商办公寓不能落位让孩子读书,水电收取标准按商业计算,交易税费比较高。 目前,南宁的公寓供应以商办公寓为主,住宅公寓并不多。 那么,公寓究竟该不该投资?对于实力派投资者,可以任性些,只买最贵就够了,可对于成长性的投资者而言,其实是:没有最佳,只有最合适。 那怎样选择公寓才算是合适? 地段是第一考虑要素。由于公寓的投资优势之一是租金回报率高,所以地段对公寓投资很重要。建议选择邻近学区、地铁站点附近、配套齐全的公寓,保值增值性高,而且后期也方便转手或出租。 第二是价格不宜过高。就如同股票一样,较低的购入成本,是投资公寓的第二铁律。成本低,投资回报率才会更可观。 第三看价值。短期看价格,长期看价值。和住宅相比,公寓项目的投资回报,更看重后期的物管品质、经营团队、设计以及后期物业托管品牌等。 整体来看,投资公寓,风险与收益并存,有人赚也有人亏。拥有好的地段,性价比高,后期服务跟得上,这样的公寓就可以出手。
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