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7月15日，深圳楼市调控新政出台，有人在签约路上走着走着，房票就丢了。
中介忙着泡茶聊人生，忙着转向写字楼跟公寓。有网友称，1小时里他接到了5个中介的电话，都在推销公寓。
贝壳研究院的分析认为，新政后，深圳部分购房需求预计会转移到不限购的公寓产品和临深片区。深圳高总价的商务公寓、低总价的小户型公寓，将会成为资产保值人群的重要选择。
新政落地至今已经8天，我们来看看深圳的公寓市场，是不是真的要火了？
沙井有购房者买了10套房
两组镜头。
◎镜头1
周六下午，罗湖某地铁口公寓售楼处，有 3、4批客户正在算价，销售称还有几批在楼上看样板间，“今天已经成交了好几套，小面积卖得很快”。
“我们在清盘了，折扣优惠加起来有7、8个点，这几天公寓卖得好，领导已经在商量要收回一些折扣。”现场销售说。这个项目主打约20㎡-30㎡的小户型，均价6.6万/㎡。据了解，目前折扣包括1个97折、2个98折和1个99折，部分房源还额外多一个98折。现场一位购房者告诉@深圳买房计划，他打算买个最小面积的，就在地铁口边上，总价还行，买了以后放租。当问到是否受新政刺激时，他表示，新政对他影响不大，之前朋友买了这里，所以就过来看看。上午不到10点，沙井某网红盘售楼处很热闹，现场已经有好几批购房者。现场销售小林说，“我们项目的客户一直都挺多，但这几天的确多了一些没了房票的客户。”其称，整个周末他接待了10几批客户，有人直接卖走10套公寓。“我们现在28㎡的只剩下20套左右，客户已经开始抢了。”小林介绍，他们的公寓产品价格在3.9-4.3万/㎡，没有折扣。据@深圳买房计划 了解，目前市场上个别公寓项目成交在增加，例如福田、南山的豪宅项目、沙井的小户型产品等，但更多的项目成交量还没有出现明显变化。“最近公寓的问询量比以前大了很多，成交量改变不大。”龙华某盘的销售说。在他看来，现在购房者处于观望期，“新政一出，很多购房者还没反应过来”。
而在龙岗、坪山等东部区域，有熟悉这些片区的中介告诉@深圳买房计划，这边的公寓客群不多，新政后成交量未见有明显增长，反而有的客户最近选择退定。他说，龙岗大部分项目启动三级联动，除了给购房者折扣外，还有高佣金，例如大运某公寓项目，就给出5个点佣金外加现金奖等激励措施。从数据层面来看，住建局公布的一手房每日成交数据中并没有把商务公寓单独列出来，只能看到包含商务公寓在内的商业成交数据。住建局网站显示，7.15-7.20这8天时间里，一手商业成交量为148套，与此前相比未出现明显增长。有机构研究部负责人表示，数据会有所延迟，但从市场最近一周的反应来看，公寓产品的确开始热了。
深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为，新政后，部分有资产配置需求的购房者会将目标转移到公寓产品。“我们可以看到，除了部分顶豪项目外，深圳公寓价格是跟着片区住宅走的，如果住宅价格没有大的变化，公寓价格也不会有明显变动。反而是成交量会上升，每个月的成交有机会增加20%左右。”
玉家雄预计，公寓产品的热点区域会跟整个市场的发展趋势保持一致，西部如宝安、光明的产品去化速度相对会快。至于东部的项目，价格相对较低，也会吸引到部分购房者。美联物业深莞惠董事总经理江少杰也指出，深圳公寓的供应量比住宅大，在这种情况下，即便有新政的影响，价格也会保持平稳。接下来，地段较核心、周边配套较完善的公寓产品会是成交热点。他分析称，目前福田、南山住宅项目稀缺，公寓项目受到较大关注，而西部的宝安和光明，得益于规划和交通等利好，以上区域的公寓项目将是成交主力。此外，罗湖已经进入旧改供应释放期，公寓供应量比较充足，区域配套成熟，价格处于洼地，预计片区会升温。
根据深圳政策，商务公寓5年限售，如果购买预售的一手公寓，持有周期在6-8年左右。而相比住宅，公寓产品存在“三高”：首付成数高、月供高、税费高。
另外，在挑选公寓时还要考虑4个因素：地段、规划、租金回报以及小户型。
地段：商务公寓出租的对象一般为普通白领、创业者等，完善的交通和配套是他们的居住偏好。
规划：由于限售，在深圳购买公寓不可能短炒，要长持就要关注未来的升值潜力，请关注公寓所在片区的规划。
租金回报：由于持有周期较长，要重视租金回报。以入手250万、月租5000元为例，粗略的租金回报率计算公式：租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（5000*12）/250万=2.4%。
小户型：租客群体更注重自己的个人空间，能独立的不会去合租。房子越小，总价越低，投资回报率越高。
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发表于 2020-7-22 21:31:10
