入手公寓值不值？脚下有雷，前方有路！

公寓值不值得入手，一直是一个经久不衰的话题。尤其是新政限购升级之后，后台询问公寓问题的人更是越来越多。今天就结合宁波目前的情况来给大家讲一讲，公寓的那些事儿。

严格来讲，房产只有住宅、办公和商业三种类别，公寓算是一种衍生品。因为写字楼的销售速度和价格不及公寓，所以商务办公楼变身公寓，在房地产行业已经成为了常态。

商住公寓从本质上来讲，就是有一些先天不足的问题的。而最近某品牌“公寓”变“仓库”的新闻在朋友圈传的火热，再次给大家敲响了警钟——买公寓，首先要知道怎么排雷！

政策问题

首先就是公寓的落户问题和学区问题，这两座大山就劝退了不少人。40年的产权年限也比住宅少了近一半的时间，

50%的首付，不能公积金贷款，商业贷款利率上浮10%，契税3%，这些都是众所周知的公寓问题。

(宁波的公寓一般可以批民用电，

落户问题的相应政策后文会讲到）

办公标准vs居住标准

公寓先天性的毛病就是办公标准与居住属性之间的矛盾。

按办公用地的标准建造的话，楼层公共卫生间，没有独厨独卫的下水管道及烟道等等，是达不到居住条件的。但是公寓出售又需要一个居住的标准，商业开发商在工程验收后都会进行二次改造，精装修交付时上下水和独卫都会配置妥当。所以公寓就存在着竣工验收是办公标准、交付验收是居住标准的差异。

像之前爆雷的开发商，因为是毛坯交付，业主发现施工现场没有下水管道和自来水管道，无法配置独卫和灶台，住建局则表示该地是办公用房，符合要求。

这类现象不是一家开发商的问题，在全国很多城市都发生过公寓变办公的事情。要避免踩到这个雷，必须要搞清楚土地出让相关规定里是否有禁止用作公寓用途等条款，否则交付后还可能会出现公寓最后拆除独卫和下水管道的糟心事。

还有就是要注意交付标准。公寓毛坯交付的问题是非常大的，毕竟办公标准和住宅标准在消防、上下水和管道上都有很大的差别。如果业主自己改装会遇到很多问题，由开发商统一装修可以避免很多麻烦。所以购置公寓尽量选择精装修。

公寓的居住缺陷

公寓看起来该有的结构都有，但即便同样是一室一厅一厨一卫，公寓在居住的舒适度上还是无法完全跟住宅媲美。

卫生间防水

住宅的卫生间防水有更严格的标准，都需要经过防渗水测试。而公寓很多都是二改之后加装的独立卫生间，防水层和防水标准没有那么严格，出现渗漏的可能性更大。

天然气

从安全性上来讲，公寓因为面积较小、窗户少等问题，很多公寓是不通天然气的。

而且，一些办公商业用地按照消防规范是禁止使用明火的，所以不会铺设煤气天然气管道和烟道，厨房、热水器等只能使用电器。

阳台

阳台虽然不算房屋结构的必需品，但是否有阳台在居住的舒适度上有很大的差异。复式公寓或是小户型的公寓受限于面积或者是户型，很多都没有独立的阳台。一是晾晒不便，二是缺少了一个居家休闲之处。

通透性

公寓的通透性不如住宅。因为户型较小而且排列比较密集，除了边套，一般都是单面采光。

安全性

住宅一般是一梯两户，较多的也不过二梯六户，而公寓一层楼可能会有十几二十户住户，居住的私密度和安全性都会降低。而且因为公寓出租率高，人员的复杂性和流动性都更大，也是一大隐患。

除了上述的一些雷点之外，公寓当然也有自身的优势，如果只有雷点没有优势的话，就没有必要问值不值得入手了。

政策的变化

去年宁波发布了新的落户政策，40年产权的类住宅、公寓、办公用房，全家可落集体户。

今年5月起，人才公寓、酒店式公寓也可设立集体户。落户一放宽，立刻推进了不少人买公寓的脚步。

当下公寓最吸引投资的优势就是不限购不限贷。最近的住宅限购政策正在不断收紧，新政的限购圈和限购审查范围扩大，8月1日起契税优惠的核查范围也从三区扩大到五区。住宅投资限制越来越多情况下，公寓的这一优势就会更为显著。

价格低

小户型、低总价是公寓的优势。

尤其是在当前公寓和住宅差价非常大的情况下，优势非常明显。上半年宁波市六区的住宅成交均价在23000左右，鄞州区和海曙区的均价都已经超过了3万，即便是地段一般的刚需房总价也达到了250万+的级别，首付3成就需要75万。

(房源信息来源于宁波房产交易信息服务网）

这个价位基本上已经可以在地段好的位置全款购置一套公寓。如果是50%首付的话，公寓入手的成本就会更低一些。在资金并不充裕的情况下，购置公寓比住宅的门槛低，位置也会好一些，对于年轻人来说更友好。

出租回报率高

公寓的长期回报率不算低，来源主要是细水长流的租金。比如在鄞州万达附近，60万能入手一套40-60平左右的公寓，租金在2500-3000左右，粗略的年回报率大概是5%-6%，这个回报率从投资上来看是比较可观的，大大超过住宅。