小襄观察发现,由于竞争太激烈,公寓的“求生欲”也越来越强。比如,在价格上让利,在产品上创新。它一般只出现在地段好的地方。由于面积小,还能落户读书,一度很抢手。比如,金源CBD现代城的公寓。不过,近年来,由于商铺、写字楼陷入“困局”,为寻找突破口,不少商办项目纷纷往住宅靠拢,改成“可住可商”的商业公寓。于是,我们看到,这两年南宁的公寓犹如雨后春笋般纷纷冒头,大有井喷之势。据小襄不完全统计,如今南宁在售的公寓项目,多达30几个。▲截至6月,商业、办公库存积压很大(来源:克而瑞) 从数据可以看到,商业/办公库存积压较大,去化周期很长。在4月份,有人一次买了万X茂的60套公寓。当时他连砸60个金蛋的视频,刷屏了朋友圈。去年,还有好几个楼盘的公寓降价,引发一波疯抢。比如,江南玖X城的公寓,由于7字头的价格有优势,开盘场面比住宅还火爆。有人可能认为,这些或许是假象。也不否认,很多人是抱着捡便宜的心态去买公寓的。2019年2月-2020年2月,公寓一年成交量为37.87万㎡。2020年1-6月,办公产品成交面积21.86万㎡,成交均价12078元/㎡,成交产品类型以小户型商务公寓为主,写字楼去化较为艰难。可以看出,公寓比写字楼受欢迎,且价格与写字楼和住宅相差并不大。这说明,公寓虽没住宅那么火,但均价不比住宅低,在南宁还是有一定市场。当然,也要看具体楼盘和产品。如今市场上主打的LOFT公寓,由于改造比较灵活,可办公可居住,还能做成双钥匙房,出租起来还是比较吃香的。有人买有人租,这样看来,部分公寓能在南宁越来越“顽强”,也不无道理。当供应多了,竞争大了,公寓的“求生欲”就体现出来了。有的,直接降价促销。有的,在产品上做功夫。最近新出的公寓项目,融创金弈时代,就让小襄看到了公寓产品的进化。融创金弈时代,打出“新青年社区”的定位,声称让年轻人住在一起、玩在一起。南宁很多公寓都和住宅或写字楼混搭在一起,很少有专属的公共活动空间。即使住在同一栋楼,但日常很少交流互动。融创金弈时代,占地55.6亩,容积率3.5,整个项目都是商业性质,规划有7栋公寓,1栋商业楼。除此,融创金弈时代不仅规划有园林,还融入社交的概念,将中庭园林打造成互动性空间,计划增设健身区、社交花园、便利站等年轻人的互动场所,社区商业与园林形成互动空间,公共空间加入智能设备等等。简而言之,就是整个社区如同住宅小区一样,基本的配套都有。社区式的公寓,目前在南宁比较少见。不过,也要提醒,“共享社区”不仅要看兑现效果,更考验后期的运营。项目主打建面约29-54㎡的LOFT公寓,层高约5.09米,产权为40年,毛坯交付。参考周边8字头、9字头的价格,门槛并不高。以最小建面约29㎡户型为例,若卖9000元/㎡,总价27万,商业贷款首付13.5万元,月供约1500元。这样的首付和月供,对比很多住宅和公寓,已经很友好了。在小襄看来,公寓有如此改变,是因为竞争太大,被逼的。融创金弈时代假如能奔着“新青年社区”走到底,算是走出了差异化。换个角度来看,开发商“被逼”做出更多的附加价值,对购房者而言,未尝不是件好事。当然,产品再有亮点,公寓还是逃不掉“地段为王”的定律。扒房VIP群资深投资人士曾说过:买住宅,要考虑以后谁接盘;买公寓,要想到以后租给谁。扒房也说过很多次,要买公寓,优选地段好、近地铁、周边人流大的项目。项目位于那洪大道10号,属于江南经开区范围。不过,那洪大道与五象大道衔接,沿路直行8公里左右,开车十几分钟,便能抵达总部基地。说它位于五象西,好像也说得过去。此外,地铁4号线(在建中)西段(洪运路站-楞塘站)预计年底开通运营,其中通源路站距离项目约100米。搭上4号线(在建中),项目与总部基地站只有5个站。且5个站点以内,还能换乘2、3、5号线,去往五象总部基地、朝阳商圈等地,还是比较方便的。但必须承认,融创金弈时代所处地段不算热门。好在,周边并不缺人。融创金弈时代周边是江南客运站、大沙田一带,人气非常旺。而项目落址之处就显得比较“冷清”,其实与片区规划为产业园有关。项目周围,是成熟的经开区产业园,聚集了鸿基工业园、金凯工业园、物流中心等园区,进驻了研祥智能、瑞声、海王等知名企业。产业园人口密度不算大,但不乏对住房、租房的需求。总的来说,融创金弈时代属于“进可攻,退可守”的地段,不缺地铁,未来也不缺人流。进,衔接五象,距离总部基地只有5个地铁站,与那边的公寓对比,价格会低很多。退,对接江南老城区,人气和配套都有。结合产品来看,融创金弈时代若还有价格优势,放到市场上,竞争力还是可以的。小襄认为,以下几种人,可以考虑买融创金弈时代这样的公寓。首先,手上没什么钱,想在南宁有个窝,但也不想过得太憋屈的年轻人。十来万的首付,一两千的月供,还有地铁,有共享配套。未来换房,还能拿来出租。其次,想保全婚前财产,且不在乎学区、落户等问题的单身人士。首套房票没浪费,以后结婚,两个人合力买房,也有更好的选择。再次,房票名额已满的投资客,拥有“包租公”梦想的人。层高约5.09米的LOFT公寓,布局比较灵活,做成双钥匙出租,或拿来做青旅、酒店、工作室,功能比较灵活。当然了,投资商业公寓,更适合长线持有。抱着“炒房”目的,短时间内想要转让,获取高回报的人,商业公寓并不适合你。目前,融创金弈时代建面约29-54㎡的LOFT公寓诚意登记中,周末售楼部还有剧本杀等活动,有兴趣可以约朋友去玩玩。◆◆◆ 【温馨提示】 本文所涉及项目介绍与点评,仅供参考。“扒房”力求客观全面,但难以涵盖项目所有信息。 扒友若有意购买,请务必了解项目及周边不利因素。签署各类法律文件时,请仔细阅读相关条款。 如仍有疑问,欢迎后台留言单独咨询。 |