丽江一客栈老板将房东告上法庭，提出解除租赁合同并退租

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新冠疫情让各行业都受到了不同程度的打击，从事旅游的更是久久无法恢复到正常工作状态。在丽江开客栈的小李就在经营受到了重创后，无奈将相处了十年的房东告上了法庭。

疫情期间无法营业，客栈老板提出解除租赁合同并让房东退租

2010年，到丽江旅游的小李深深地爱上了这座慢节奏的城市，当即决定在丽江常住。

经过多方考察，小李决定在丽江经营一个民宿客栈，并在心仪地段找到合适的房屋后与房东签订了《房屋租赁合同》，租期为20年。

一直以来，小李精心经营客栈，与房东一家相处融洽。然而，这一切却被突如其来的新冠疫情打破了。

为严格开展疫情防控工作，丽江古城景区于1月25日起暂停接待游客。小李认为春节是客栈经营的黄金期，随着各类疫情防控措施相继实施，防控力度越来越严格，客栈恢复经营遥遥无期，此次疫情构成了不可抗力，遂告知房东要解除《房屋租赁合同》，并要求退还预交的房租，但房东不同意。

小李解除《房屋租赁合同》的决心已定，于是一纸诉状将房东起诉到了人民法院。

我国《民法总则》第180条及《合同法》第117条第二款规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。接下来问题来了：

疫情算得上不可抗力因素吗？可依此要求解除合同吗？

云南天外天（丽江）律师事务所律师寸华：

即便是不可抗力因素，也要具体情况具体分析

寸华介绍，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在适用不可抗力规则的时候，应当综合考量新冠疫情及疫情管控措施对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。并且，即便是在适用不可抗力规则时，也不能一概而论，要结合个案的具体情况进行具体分析。

《合同法》第94条规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。

丽江古城于2月20日起恢复接待游客，暂停接待游客的时间为一个月，在短时间内造成了小李客栈经营困难，但没有达到《合同法》第94条规定的合同目的不能实现的情形，因此小李不能以不可抗力为由解除《房屋租赁合同》。

疫情防控导致小李客栈经营困难，该情况仅属于最高人民法院指导意见中的因新冠疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的情形，小李以新冠疫情及防控措施导致合同履行困难为由请求解除合同，人民法院也不会予以支持。

小李未按时支付房租，是否需承担违约责任？

小李的情况不能解除房屋租赁合同，那么房东以小李没有按时支付房租为由要求他承担违约责任或者以此为由解除房屋租赁合同，可行吗？

寸华介绍，在《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于合同案件的审理第五条明确规定，承租房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，致使承租人没有能力在约定的时间内支付租金的，出租人不能以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，要求承租人承担违约责任。

只有因为新型冠状病毒肺炎疫情或者疫情防控措施导致承租人营业收入明显减少，致使承租人没有能力按时支付租金的情况下才能适用不可抗力的免责条款。

虽因新冠肺炎疫情或疫情防控措施导致承租人营业收入明显减少，承租人有能力也有条件支付租金的，承租人应当信守承诺，按照约定按时支付租金，不能以疫情或者疫情防控措施为由，拖欠租金。