大家好，我是舒嬢嬢。
德阳这些年经过产品和价格的不断更新，豪宅开始向城中心转移，也从别墅逐渐转换为大平层，甚至转向40年的公寓产品。
最近至少有10个人来问我，为什么我签订的合同上面写的“公寓”，我买的明明是住宅啊？
今天，我要为住宅性质公寓正名！重要的事情说三遍：
住宅性质公寓可以买！
住宅性质公寓可以买！
住宅性质公寓可以买！
先给你吃一颗定心丸：住宅性质的公寓非商办公寓，与普通住宅最大的区别就在于日照时间不同，其他方面，土地性质，水电费用，落户政策等等都是相同的。
（如果你想了解住宅、住宅性质公寓和商办公寓的区别，可以直接拉到文末）
先来看哈官方咋个说的。
根据《德阳规划管理技术规定》（2017年修订版）第8.4条（日照分析对象及标准）规定：每套住宅至少应有一个居住空间（卧室或起居室（厅））能获得大寒日满窗日照不低于2小时的日照标准。
住宅建筑中，不满足日照要求的户型均界定为“公寓”。
好了，下面就是抠字眼环节。
注意啦，我们要明确判断标准：是日照，不是采光。
采光权是指房屋所有人或使用人享有从室外获取适度光源的权利;而日照权也叫阳光权，则是指房屋的所有人或使用人能够享受充足、无害阳光照射的权利。
所以日照≠采光！
而且所谓的连续2小时或者3小时 ，其实是累计值。比如你早上只晒了半小时，然后被遮挡，然后又晒了半小时，又被遮挡几小时...然后又晒了半小时...
最后，规定上明文要求满窗日照！试问一句，是指标准居室窗户以外墙面作为基准面，墙面上窗口的四个外框边同时都得到阳光照射，即为“满窗日照”。
当有某部分边框未被阳光照射时，则不满足满窗日照要求。
当年我姓严的老师都没有这么严格！
从我个人来说，采光和通风才是最重要的，比如像某楼盘的产品，横厅设计却完全影响通风，只有一面有窗，日照对于我来说真的很多余，不然安装窗帘的意义又在哪里？
整个检测过程，说白了就是开发商要提供一份设计图，然后就有人拿到尺子在这份设计图上做日照分析。
而做这个日照分析，主要控制对象是住宅与周边建筑之间的遮挡关系，考量的是住宅自身不被前边的建筑物遮挡，而且也不能对后边的住宅造成不合理的遮挡。
所以，日照分析目前只是小范围影响评估。但是在实际入住之后，会影响你日照的情况千奇百怪。我们可以一起来看看。
多层当然也会出现住宅性质的公寓，今天我们描述对象仅限高层哈。
情况一：你在海南穿裤衩，我在德阳裹棉袄
（德阳经纬度）
日照时间与季节有关。越靠近赤道，影响越小。这个常规的地理知识，我就不继续说了。
考虑到我们是德阳，太阳高度角比北方要高，比南方较低。德阳市经纬度：东经104°22′，北纬31°7′。日照分析有效时间带：大寒日 8：00-16：00，冬至日9：00-15：00。
根据我们对德阳市日照分析的经验，德阳的日出线大概是7：55,日落线大概是18:05。高层住宅一般2/3层数。
大寒日当天的话，如果是32楼的建筑配置，基本上20楼以下，正北住宅都无法享受到4个小时的满窗日照。这个是我们经验值，具体准确数据得通过日照程序计算。
情况二：你在家里蹲厕所，邻居在对面炒回锅肉
（楼盘楼间距）
楼间距就是同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。
我们都知道，楼间距太窄的小区，最大的影响就是私密度不够，但是随着德阳可开发土地的不断减少，现在我们的拿地标准也越来越小！
楼间距除了影响私密度，还影响我们的日照程度，如果假设在大寒日当天，太阳是正对你的房间，并且方向为正南。那么，在日落时间的区间内，有一部分确实见不到阳光。
所以这样的房子，也当然会被判定为住宅性质的公寓。
情况三：100个楼盘，101种摆盘方式
（楼栋的摆放方向）
每个楼盘的楼栋摆放方向都会不同，目前我们比较常见的摆放有围合式和点式。当然会受地块大小的限制，比如下面这个楼盘就因为地块的限制，只能摆放成L型。
楼栋的摆放方向，衍生出一个日照间距，为保证后排房屋在冬至日（或）大寒日底层获得不低于两个小时的满窗日照。
但是如果是侧面摆放，就算日照间距拉到最长了，楼栋方位的摆放原因，也同样会影响日照时间。
建筑物的自遮挡包括哪些因素：
第一，当然是梯户比。假如是两梯四户的房子，并且呈现工字型的摆放，那如图，毫无疑问后面两户的卧室和卫生间会被遮挡。
第二种，花里胡哨的装饰线构架梁而被遮挡的这个房间。
反而我认为，夏天太阳高度角越高，装饰线还能形成遮阳，也蛮好的。
所以不到交房的那一天，你永远不晓得你家房子会修成什么样子。
野生建筑是最有意思的。
我们拿眼科医院后面的某小区来打比方，这是一个多层南北朝向的住宅，在没有交房以前一直享受着最舒适的日照和通风。住了几年以后，旁边莫名其妙多了一个高层住宅，从此在昏暗的遮挡下苟延残喘。
野生建筑会遮挡的采光，但还有一种建筑会让你早晚都“被日”
。比如岷山路两侧提档升级之后的，加修的玉兰灯，就算到了晚上，都能享受满窗日照！
这个时候是不是觉得买现房好？
是不是住宅性质的公寓，评判在大寒日那两个小时的日照又有什么意义？
能买，但是你不能是杠精。
一般楼盘的规划上面，也会明确的说明有好多户公寓。
德阳朝北的房子几乎都是住宅性质的公寓，再多说一句，德阳98%的楼盘，都存在住宅性质的公寓。假如拿1000户的小区来说，至少有10%左右都是住宅性质的公寓。
看一看这张图，你就能知道住宅性质的公寓和住宅之间，除了日照时间，其他没有任何区别。
所以也不存在将来不好卖，税费会涨价，娃儿落不到户等不确定因素。
不建议买，为什么？
2020年我们的统计数据已经大部分出炉，德阳商用市场目前并不乐观，德阳目前住宅的价格其实并不高，6000元/㎡-1万/㎡你都有选择的空间。
其中，最最重要的就是产权不同，因为产权不同直接决定了流动性。流动性差，自然价格起不来，告诉你一个秘密，所有价格上涨都是在流通中产生的。
所以我一直不太建议买40年的商业公寓，就是这个道理。
以上。
如果你买房过程中还有其他问题，欢迎咨询舒嬢嬢。
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发表于 2020-7-14 12:44:04
