将闲置不住的房屋交给房屋中介公司管理经营，甚至连装修、家具都不用管，每月房租按时打到账户上，这种看上去比较“省心”的“长租公寓”模式近年来越来越受到房屋业主的青睐。但是最近，有些业主遇到了“不省心”的事。受新冠肺炎疫情影响，北京房屋租赁市场6、7月的传统旺季遇冷，一些长租公寓运营方向业主提出“要么降价，要么解约。”的要求，这是否合理合法？
房屋租赁市场遇冷，长租公寓经营方单方面要求业主降价、解约
北京的王先生最近接到了来自自如管家的电话，要求他每月房租价格降低近2000元。按照一年前签署的资产管理服务合同，王先生的房子委托给自如代管4年。
王先生：要么降价，要么解约。那个管家说的意思就是这些。合同，从第二年起，自如（每年）按照3%的幅度涨租金。但第二年租期马上就要开始了，他说让我下调租金，我不同意，他就要解约。
像王先生这样，近一段时间被长租公寓经营方要求下调租金的业主不是个例，对这种单方要求解约的行为，中国政法大学副教授朱巍分析。
朱巍：长租公寓，业主和平台之间就是普通的租赁关系，他们之间签了租赁协议，那么这个协议一旦签署之后，对业主也好、平台也好，他们双方都产生了约束力，任何人不得更改。 我们国家合同法有相关的规定，合同必须要全面履行，不能因为相关的市场不景气，就要求强制性降价，强制性变更这是不可以的。
在沟通中，管家反复表示受疫情影响，近期房子不好租，希望业主能共担风险，但是共担风险的方式只要求业主降价，或者解约。
王先生：疫情期间共同承担风险我可以理解，我也可以承担租金的差价，这样说也不行。
受疫情影响，确实是事实，但是长租公寓经营方的做法合法吗？
朱巍：最高法院也出了相关的在抗疫期间的司法解释，司法解释之中明确规定能够继续履行的应当是继续履行，不能因为因为履行出现困难就解除合同，这是不可以的。什么情况下可以解除，是出现疫情之后合同目的根本落空了，这种情况才能够解除，而不是“现在必须要降价，不降价就解除”，这个是违反法律规定的。
选择解约的话，自如赔偿王先生两个月的房租约2.4万元，但同时，王先生得支付自如装修和家具的费用总计5万元。
王先生：我知道合同上是这么写的，但是他先违约了，他就要承担全部的违约责任。这么算的话，他们违约，我得倒贴3万元。
根据合同法的相关规定，除非是合同履行不能的情况之下，才能追求违约金。但是如果双方就是协商不成，走到打官司的地步，业主该如何维权呢？朱巍分析，业主还可以首先要求继续履行合同。
朱巍：像这个事件之中，如果上升到诉讼的话，那么业主一方面可以要求对方继续履行，这是没有问题的，因为合同可以继续履行。另外一方面如果确实就是要解除合同的话，违约金如果约定少于自己损失的话，违约金太低了，这种情况怎么办呢？可以要求法院去增加违约金，这个是需要拿出相关的证据来证明的。
自如在给媒体的回应中称，目前对所有业主，都在按时打款，但确实有个别合约在和业主友好协商沟通优化，也是受疫情影响房屋空置、商区变更等因素，出现了收出倒挂的趋势。而遇到这样问题的不只自如，几个月前蛋壳也曝出过这样的风波，更有专家分析，长租公寓暴雷问题已经凸显。问题该如何解决？哪些机制需要完善？
研究机构报告显示，6月前三周，北京住房租赁交易量较5月同期下滑5.78%，较2019年6月同期下滑3.17%。同时，即使在需求明显回升的4月、5月，北京整体租金仍差于去年。华菁证券研报也显示，疫情之下，民营长租公寓面临的资金压力较大，企业会以多种方式开源节流，包括对银行、房东等提出贷款延期、免租等要求，对租客进行涨租，对亏损的房源强制退房等。中国政法大学副教授朱巍分析：
朱巍：长租公寓本身就是一个经营行为，商业行为本身具有风险在，所以不能因为现在的疫情出现了影响了市场，就想把所有的风险转嫁给业主，这种行为是不道德的行为，而且也是违反商业逻辑的行为，是择肥而噬，遇到问题推卸给别人的行为。所以它这种比较强势的不降价就解约，我觉得既违反了商业道德，也违反了合同法的相关规定。
专家分析，2018年起，一些长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房，再降价出租，敢这样做是因为默认大城市的房租每年上涨5%到10%。而现实是，一方面，房屋租赁市场价格近两年趋稳并略有下降，另一方面，“二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争，疫情只是导火索。北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析：
楼建波：从逻辑上讲，现在发生的事情是迟早要发生的，当然现在有疫情，无非是早一点发生而已。很多配套的制度都没有跟上，肯定是不行的。我觉得问题早一点暴露也好，可以让我们反思、总结，看有没有什么好的方式。
从业主手里收房到将房子出租之间的时间差，以及收房价格和出租价格之间的价格差，是“长租公寓”运营方获取利润的最主要来源，而专家强调，完全的“借鸡生蛋”势必增加了经营的风险等级，应该从政策层面要求企业有一定比例的自有资本。
楼建波：不能老是“借鸡生蛋”的意思不是说它不能去把分散的房源集中在自己手里，这是可以的。但是现在很多长租公寓企业不是用自有的资本，它是借钱或者用租赁贷的方式筹集资金做的。如果我去搜市场上所有的房源，法律上不要求我有多少比例的自有资本，那我是肆无忌惮的。杠杆率限制的是盲目的扩张，尤其是这些行业，因为你经营运营的是别人家的房子。要有和它经营规模相适应的资金储备。
楼建波还认为，租赁市场管控的相关政策、规定应该进一步完善。
楼建波：在租赁市场管控方面，实际上对出租人和承租人，最后租房住的这个人，在这层关系里面，合同法也有规定，现在民法典也有规定，住建部的城市商品房租赁条例，这些规定的都很好。但是，对房屋所有人和长租企业之间建立的这层法律关系，政策和法律规定的不是那么细，将来不我们不仅要关注后面那半截，也得关注前面那半截。
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发表于 2020-7-6 09:57:07
