历经市场洗礼，长租公寓市场筛选节奏加快，出局者络绎不绝，进场加码者亦频频出镜。在行业变革与市场选择中，失败者的理由各不相同，但留下来的都有着同样的魅力。在此，我们整理了一些长租公寓领跑人对行业当下及未来发展的见解，总结行业过往、畅谈未来可能……
“我们希望看到整个行业繁荣发展起来，和其他同行一起，让长租公寓改变中国人的租住模式。”
对于通过精细化的数字管理来降低运营成本，提升运营效率，从而突破互联网长租公寓企业未来发展瓶颈，魔方生活服务集团CEO柳佳此前曾表示，长租公寓的经营是缓慢有序的，更加考虑管理者的运营能力。在跑马圈地迎来市场之后，还需要靠精细化运营留住用户，未来精细化管理将会是企业提升核心竞争力的方向。
对于目前长租公寓常用的资本工具，最常见的是股权融资，目前行业内较多使用ABS、ABN、CMBS、REITs等股权类金融工具，各大长租公寓企业都做了很多金融创新的尝试，如新派公寓发行了行业第一支类REITs，保利发布了首单租赁类REITs。
诚然，金融工具能够带来效率，但企业效率的推动并不完全依靠金融，在柳佳看来，企业的核心竞争力还是靠产品和运营能力。“只有把我们自身的运营能力提升了，把我们自身的盈利能力提升了，相应的金融工具就会助力我们更快的发展，相应的金融工具也会更加的匹配我们的产品。”柳佳说道。
此外，基于‘互联网+’号召所提出的‘公寓+’战略，也为魔方打造出更多的消费场景。柳佳表示，未来将借助科技手段为人们带来高品质的智慧生活，希望看到整个行业繁荣发展，让长租公寓改变中国人的租住模式。
“只有‘政企合作’，‘行稳致远’才能实现。”
面向“都市新蓝领”为主要目标客群的租赁型职工宿舍，被认为是长租公寓细分市场里的一片“蓝海”。从最初的求职旅行社到现在的员工型公寓，安歆解决了许多人在大城市寻找梦想的后顾之忧。
对于公寓行业未来的发展，安歆集团创始人兼CEO徐早霞很为乐观，她说：“短期冲击不可避免，但疫情过后市场会逐渐恢复，部分企业将迎来更多机遇。当下是要做好疫情防护的同时，保障团队运转稳定；为疫情过后的市场做好准备，修炼内功，提升运营能力；积极与相关部门沟通，建立良好的政企关系。
疫情之下，徐早霞在接受新京报采访时就表示希望以国企为首的业主可适当降租或免租，共渡难关，共谋长远发展。不少省市接连下发通知，为租客减免房租，为长租公寓提供了纾困专项资金补助，以及税收和城市财政奖补资金使用方法等接连出台。
此外，徐早霞建议，政府在给予公寓行业以政策支持的时候，不妨从两个角度来推进。“在企业端，建立行业标准、释放税收红利、增加房源供给渠道、完善国内资产证券化工具；在租客端，有更多的权益保障和税收优惠。
“行业里面每个人都要关注消费者的真实体验”
他的故事被搬上荧幕，“ 《安家》只是摘取我创业经历的一部分，到现在为止我所经历的那些艰难的过去是一个伤疤，我无法跟任何人描述，也需要时间慢慢的修补它。”电视剧 《安家》徐姑姑兴建长租公寓一情节，故事的原型就是依托于YOU+国际青年社区创始人、董事长兼CEO刘洋的创业经历。
谈到长租公寓的运营问题，刘洋认为，长租公寓行业进入特殊阶段，需要一个全新思考的逻辑，“原本计划30年做这件事，现在抱着3年态度成长，必然会出现问题。”他指出，长租公寓如呱呱坠地的孩童，还需要缓慢成长。
刘洋表示，现在所做的不管是什么行业，围绕着的核心就是人。刘洋认为每个人走到城市里面的核心就是有自身存在的价值，这种尝试，消费者是需要一定体验的，因此在行业里面每个人都要关注消费者的真实体验。
“不只是要修炼运营的能力，接下来要配合资产的管理能力”
在乐乎公寓CEO罗意看来，在轻资产模型中，人是最重要的资产，乐乎在全国主要城市都有自己的团队，在人效的管控模型上，其具有行业竞争优势。同时，他表示近期也在看重资产的机会，他认为也需要拓展在资产端的能力，目标是2年之内做成租赁门类的资产交易。他希望乐乎有“管”的能力，也有在上游形成“募融管退”的能力。不只是修炼运营的能力，接下来要配合资产的管理能力，这也是整个公司的综合能力。
“运营业务是乐乎的基础，未来会持续做大。进行重资产配置，尝试建立资管能力。经纪业务可以触达更多资产的方式，乐乎会把轻资产手段用足。” 他认为，长租行业是一个慢行业，要一间间房去做产品，一个个客户做服务，包括公司的一点点成长，这种能力需要时间来沉淀。
“好的商业模式，是要往重资产持有端以及轻资产的托管模式发展，形成轻重结合的模式。”
对于长租公寓“轻重并举”的战略思路，旭辉领寓CEO张爱华也同样认为需在此发力。在张爱华看来，重资产的投入虽大但拥有资产，具备很强的抗风险能力，可以跨越周期寻找高、低点，去掌握一个资产买卖的节奏。但以输出产品服务为主的托管模式则不需要投入，凭产品跟服务来收取一定的费用，这样的模式无疑是更加健康的发展方向。
对于旭辉领寓的未来，张爱华希望是在轻重两端发力，在2020年，也会围绕着大社区做更多的托管。这样的模式对规模扩充是有利的，在租售并举的政策背景下，更多的土地资源会形成一个个的大社区，并对规模拓展有积极影响。
“政策规范、管理体系还没有完全配套起来，很多企业、媒体对这些问题有担忧，但这些迟早都不是问题。”
疫情使原本就遭遇洗牌的长租公寓企业更举步维艰。龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪反而认为，悲观的声音除了给行业警醒外，也带来了新机遇。在很多房企和外部机构减少投资、行业出现大洗牌后，这种现状可能会引起国家的进一步重视。
目前竞争者少了，行业成本也降了很多，过去许多企业同时抢的物业，现在降价之后，降幅甚至比公寓租金更大，这也带来了行业剪刀差的扩大。张智聪认为，在客观层面，政策利好仍在，重资产收购多了不少机会，比如南京等城市允许开放商办物业做租赁住宅。
“这个行业很‘稚嫩’”。张智聪认为，租赁住房行业无可避免地面临许多要解决的问题，包括顶层设计和政策落地，他表示很多都不是问题，也相信未来中国人的住房模式会真正实现“租购并举”。
“我们这一批人就负责披荆斩棘、就负责一路前行，行业的未来就留给明天。”
在全世界范围内，判断一个城市的国际化程度成熟与否，其房屋租赁市场的活跃度和成熟度有着很大的参考意义。一个真正的国际化都市，必然是国际人才与本土人才密集流动的地方，而大规模的人才流动必然将带来庞大的品质住房租赁需求，所以说租赁市场可谓是一个城市国际化指数的重要风向标。
新派公寓CEO王戈宏认为，中国有极为庞大的住房租赁需求存在，随着政府支持、金融政策的陆续出台，集中式公寓、租赁式社区等备受关注，而我们现阶段的问题之一则是供应不足，所以在未来资本一定会重新进行理性的选择，一定会重新用更大的规模来投资我们的行业，并对前路充满信心。
“踏踏实实的为客户服务、回到经营本身。”
对于酒店系对公寓行业的作用，窝趣创始人兼CEO刘辉认为，它对公寓的影响是根基较深地起到正向带领作用的健康力量。它的逻辑是‘踏踏实实的为客户服务、回到经营本身’。”刘辉强调，酒店系不太会To VC，也不太会去To 金融，首先To租客，做生意。
当黑天鹅来袭，企业是与行业共生的不从你遭遇的危机中获利，在恐慌中躲在角落，即使没有爆仓，其实也是隐性出局。刘辉认为，我们不要试图预测未来，而是努力提高自己的生命力，对于那些有能力有远见的企业，势必会在自救与救人中寻得机遇。“未来，我们会在经营上持续下功夫，我们不吹泡泡，我们不去制造泡沫，我们能够去稳定的经营，能够改善这些人的住宿体验，能够成为行业最优秀品牌公寓运营商，这个是我们要实现的事儿。”刘辉认为。
朗诗集团副总裁、朗诗寓总经理章林认为，在市场周期变动的情况下，决策很重要，不同的时点做不同的事情，该快的时候要快，该慢的时候要慢。慢的时候是一种防御型的进攻，带着一种进攻的思维，还有一种是消极的防御。现在行业属于洗牌整合的阶段，这是从行业健康发展的角度来讲是必需的。
在目前的阶段企业不用想太多，应该把自己的事情做好，把每个单店的效益做上去，如果有新的项目或者说在既有项目的经营过程中更多地遵循客户的思维，而不是单纯粹做产品，而是根据客户的购买力、客户的偏好、喜好，判断消费者需要什么样的产品、需要什么样的运营，进而相应地做更好的适配，提升自身的经营能力，在房源、产品、运营、资金四个方面都要做强。
“这是一个被政策和资本催熟的行业，本身其实是很脆弱的，井喷是一种假象，产品还需要一个打磨的过程。” V领地青年社区CEO周君强这样评价长租公寓市场。他认为，将来长租行业会回归本质，一上来就跑马圈地、全国布局的虚高会消失，目前需要要先把管理模式和体系做好做实。
挂在周君强嘴边的，不是扩张，而是精细化管理、产品的优化。长租公寓市场是一个新兴的市场，还没有一个成熟的运营模式可以借鉴，政策也还在摸索期。这是一个对运营门槛要求极高的行业，需要的是耐心和细致的匠人精神。
7月23日在上海阿纳迪酒店举办的《2019—2020中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛》，汇聚百位行业大咖，共话行业趋势，一场“思享盛宴”即将上演，敬请期待。
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发表于 2020-7-2 18:25:48
