半年盘点③|去化周期34个月公寓以价换量也难掩出货难

锐理数据 · 发表于 2020-6-30 17:02:07

2020年行将过半，业内外非常关注上半年房地产市场的状况与变化。前两日锐理数据已分别对土地市场、住宅市场全面复盘：

☞ 《半年盘点①|土地市场频刷纪录 60余家房企成功补仓》

☞ 《半年盘点②|时隔一年买一套房平均需多付26万元》

在2020年上半年收官之日，成都公寓市场半年盘点也如约而至。

✎半年看点

① 2020年上半年大成都公寓整体备案均价约11293元/㎡，同比微降约6.45%；

② 半年新增公寓产品供应约135万方，销量约138万方，同比去年均有较大幅度下跌；

③ 目前大成都公寓存量约785万方，去化周期约34个月，其中SOHO占大头；

④ 四大区域中，近郊为主力，“价格”是关键；城南区域供销存量“三高”。

统计时间：

2019年1月1日-6月28日（下文统称：2019上半年）

2020年1月1日-6月28日（下文统称：2020上半年）

数据来源：锐理数据RAP系统

统计范围：大成都范围（统计区域暂不包括简阳市场数据）；文中所述公寓包含LOFT、SOHO两种物业形态；如无特别说明，本文数据均为备案口径，因此与实时供销有一定延迟性；所有数据信息仅供参考，不作为官方口径发布。

供销存量

- 34个月 -

去化“难”字当头

供销：双降

根据锐理数据RAP系统统计，2020年上半年大成都新增公寓产品供应约135万方，同比下降约44.64%；同期成交约138万方，同比去年减少21.92%；供销比约0.98，基本持平。

供销双降背后，“疫情”是不可忽视的影响因素。

数据显示，2020年2月大成都公寓产品供销出现明显“断层”，达到阶段性新低，分别为6.5万方、4.8万方；作为参考，去年同期这个数据分别为22.2万方、20.7万方。供应小高潮出现在4月份，包括万科天荟、世豪翡丽等多个项目入市。

存量：高企

与此同时，连续多年“供大于求”，直接导致公寓库存难题愈演愈烈。截至统计时间，大成都公寓产品存量已达到约785万方，同比去年上涨15%。按照今年前6个月的销售情况，去化周期将达到34个月。

锐评

住宅限购为公寓产品创造了机会，2018年成都公寓市场迎来高光时刻，供销两旺；但随着住宅市场供销结构趋稳，以及自身库存不断高企，未来公寓产品去化压力越来越具体。

此外，贷款利率高、公摊面积大、流动性较弱等客观存在的“挑剔点”，也影响着公寓产品的市场竞争力。

整体市场表现欠佳，但不妨碍具体销售情况“因盘而异”。

在锐理君统计到的上半年推新项目中，认购率超过50%与不足50%的各占一半；其中仅位于东郊记忆的万科天荟认购率达到100%，总价段可控（建面35㎡，单价13000元/㎡）是重要原因，二环、地铁8号线，则是不可或缺的加分项。不可否认，总价段、地段、人流量始终是决定公寓走量的关键要素。

成交均价

- 11293元/㎡ -

“以价换量”是主题词

根据统计，2020年上半年大成都共公寓产品整体备案均价约11293元/㎡，同比去年的12071元/㎡，微降6.45%。其中，SOHO备案均价为10841元/㎡，同比下降5.48%；LOFT备案均价为12758元/㎡，同比下降8.14%。

锐评

统计显示，2018年大成都公寓产品备案均价约12957元/㎡，“价格冒头” 成为彼时公寓走俏的一大重要表征。只不过，随着市场“退热”，2019年成都公寓市场价格回落至11875元/㎡，同时开启“以价换量”模式。

从上半年市场表现来看，这一模式仍将持续。

2020年上半年成都中心城区公寓产品备案均价为11612元/㎡，而同期住宅市场多个高价项目入市，备案均价达到16180元/㎡。近5000元/㎡价差背后，“控总价”“控成本”，公寓产品仍有机会。

产品类型

- 占比超6成 -

“小户型”仍是王道

聚焦产品类型，SOHO、LOFT表现各有不同。

SOHO：供销平衡存量高位

统计显示，2020年上半年大成都新增SOHO产品供应约108万方，成交约106万方，供销结构较为合理；目前存量约646万方，与2019年基本持平，但相较2017年的385万方，上涨近7成，按照今年上半年的去化速度，消化周期约36.63个月。

LOFT：供小于求存量微降

相比SOHO，LOFT更有“喘息”空间。根据锐理数据RAP系统统计，2020年上半年大成都新增LOFT产品供应约26.54万方，成交约32.57万方，供销比约0.8，供小于求。目前大成都LOFT存量约140万方，按照今年前6个月销售情况，去化需要25.72个月，依旧不容乐观。

面积段：50㎡以下成交占比超6成

从面积段偏好看，“小户型”始终牢牢掌握着市场话语权。

统计显示，2020年上半年大成都50㎡以下户型产品成交15714套，占比超6成；当然，供应最多的也是这一面积段，为16012套，基本持平。供销比最大的是90-110㎡、170-200㎡两大面积段，均为1.4。

高端公寓：高于2017年全年成交总量

近两年高端公寓市场不断崛起。

根据统计，今年上半年大成都单价2万+公寓产品备案1111套，约占去年全年的3成，但仍高于2017年全年备案数据。梳理来看，誉峰、保利天悦、花样年美年广场（花漾锦江）、恒大望江华府、中德英伦联邦APPLER等都在其中扮演重要角色。

锐评

2020年上半年备案成交，SOHO扛起主力大旗，占比约76%。2017年公寓限高政策出台，一定程度上限制了LOFT产品的“出厂量”；从存量与供应节奏来看，LOFT会比SOHO更具有去化优势。

受需求与使用性质差异影响，“分化”也是不同公寓产品销售命运的写照。

☞ 一方面，过渡性、投资性“气质”强烈的公寓产品，注定“小户型”“低总价”更容易吸纳到购买力，譬如成交名列前茅的万科金域缇香便属此列，其成交均价仅约7428元/㎡。

☞ 另一方面，需求与产品双重升级以及高净值人群猛增的背景下，过去两三年，高端公寓产品也取得亮眼成绩，典型代表如位于城南大源版块的花漾锦江，因出众的地段资源、先进的产品理念、不拘一格的设计以及高阶的圈层服务，颇受市场好评——2019年至今，项目以2.5万+的成交价格，仍实现成交备案面积5.4万方，成交总金额约14亿元。如今受疫情影响，资产配置与资产避险话题升温，也为高端公寓市场注入一股后劲。

☞ 相对而言，处于以上两者的“中间派”产品，面临着更大的去化压力。

区域特征

- 69万方 -

近郊为成交主力区

主城+近郊：供销领先价差近一倍

锐理数据RAP系统显示，在统计期内，近郊公寓产品供销量均位于四大区域之首，分别约为53万方、69万方；主城区则以50万方、51万方紧随其后；在成交均价方面，主城区与近郊分别为15385元/㎡、8670元/㎡，价差近一倍；与此同时，主城区公寓存量高于近郊。

天府新区：供过于求存量大涨

2020年上半年天府新区公寓供销比达到1.66，同比去年成交下降，新增上涨，供过于求特征显著，其中第五大道（建发麓岭汇）、玖棠府（麓湖之春）、天府万科云城、蓝润天府MIC为4大主力成交项目。

整体成交均价为12705元/㎡，同比微涨；目前存量约83万方，同比去年上涨157%。

远郊：供销比1.72 崇州领衔

由于需求和使用的特殊性，公寓产品在远郊市场“存在感”一直较弱。统计期内，远郊公寓产品供应14.8万方，成交约8.6万方，供销比高达1.72；其中崇州成交近4.4万方，占据半壁江山；而蒲江则是全线“挂零”。

成交量：双流区“问鼎”

成交量前三区域分别为双流区、高新区、温江区，其中双流区以约23万方的销售成绩拔得头筹：碧桂园海德公园、景茂誉景国际、蓝光空港总部基地（蓝光空港国际城）、绿地T7国际空港中心等项目备案均超过300套。

此外，双流区供应面积也占榜首，约20.5万方；成交均价10028元/㎡，为近郊中唯一破万区域。

存量：高新区高居“首位”

高新区公寓成交表现不俗，但存量却“令人头疼”：目前公寓产品库存124万方，“遥遥领先”其他各区。同样库存“充实”的双流与天府新区也一并跻身前三甲。

成交均价：锦江区领衔

锦江区、高新区、武侯区分别以17553元/㎡、17284元/㎡、16059元/㎡，占据2020年大成都公寓备案均价TOP3区域。

这主要在于托尼洛兰博基尼酒店（均价约48248元/㎡）、花漾锦江（均价约25538元/㎡）、佳兆业天悦（均价约22789元/㎡）、恒大望江华府（均价约23118元/㎡）、保利天悦（均价约21511元/㎡）等项目对价格进行拉升。

锐评

2020年上半年，近郊公寓产品供销比约0.77，“供小于求”，价格（均价约8670元/㎡）是重要推动力。

城南（高新区、天府新区、双流区）是成都商务办公的热点区域，突出的人口密度、交通通勤能力、配套聚集度以及商务环境等优势，为公寓产品提供了重要的生长土壤，因此供销量价数据都相当抢眼。但不可否认，公寓产品存量最高的也是这“三巨头”，开发房企在产品规划打造方面，仍需“三思而后行”。

文|小白龙

出品|锐理数据总部新媒体中心

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