抛售希尔顿、翻脸铁狮门，“黑石信徒”终败逃？

多年前，苏世民曾在中国的一次演讲中提到，“想像黑石一样成功吗？来太平洋彼岸来找我吧。”

在航空运输领域取得成功的海航集团，心里也默默的下着决心要成为全球房地产私募基金的巨头，“我是要成为像黑石一样的机构。”

这当然不是真实发生的事情，只是流传于金融地产界的一个梗。

作为将不动产金融作为核心发展的集团，海航却是完全有底气说出这句话的，它也是一直这么做的。

自1993年创立至今，海航集团历经26年的发展，从单一的地方航空运输企业发展成为跨国企业集团。2015年，海航资本成为“亿城投资集团”第一大股东，“亿城投资”后更名为“海航投资”，海航开始转型布局金融、投资板块，并以金融投资平台身份进入存量房地产业务。地产和金融的结合，使得海航有了向黑石迈进的基础，海航投资也正式了开启它的“黑石”化之路。

转型之后具体怎么“黑石”化？是摆在海航领导面前的首要问题，几个领导讨论了好几天终于得出一个绝妙的结论。

要想成为“它”，必须先学习“它”。

黑石干什么，我们就干什么。

横跨太平洋，牵手“铁狮门”

翻一翻黑石在地产行业的足迹，黑石曾在2006-2007年完成过两桩关于美国商办集团的收购案。

2006年11月20日，黑石集团以190亿美元（不含债务）收购美国最大写字楼物业持有者REIT-EOP（Equity Office PropertiesTrust）。

2007年2月7日，黑石集团395亿美元收购美最大商业物业集团———权益写字楼投资信托公司（EOP）。

能够有机会布局于美国商办市场，是海航一直向往的事情。

在海航投资转型的第一年，就等到了这个机会，它们找到了美国一流的房地产开发商铁狮门合作开发美国房地产市场。

铁狮门的商业模式

2015年，海航投资全资子公司亿城投资基金在海南设立了一只基金——恒兴聚源，用来投资美国纽约房地产开发项目。

恒兴聚源作为 LP（有限合伙人） 以不高于1.92亿美元，认购铁狮门指定的基金管理公司（“铁狮门 GP”），合资成立一家有限合伙企业（“铁狮门合资企业”）。

海航方面：恒兴聚源LP（有限合伙人）负责投资。铁狮门方面：由其一家关联公司作为GP（普通合伙人）负责管理运作。

海航投资的投资目标为购入一块位于纽约的土地所有权，为项目收购额外开发权，为支付项目的先期和开发费用。

一个月后，海航投资与铁狮门再度拓展合作范围。海航投资宣布，与铁狮门签署了战略合作框架协议，双方将在境内外房地产开发和投资领域的全面合作。

2016年春节前夕，海航投资发布公告，披露了美国曼哈顿地产投资计划。公告称，海航投资与铁狮门将于曼哈顿哈德逊商圈合作建立“最先进的、A级商务写字楼”。事实上，这次合作更让外界关注的是其复杂的模式。

公告披露具体细节，海航投资全资子公司恒兴创展与海航美洲置业共同注资约2.70亿美元，于美国设立一个“海航LP（有限合伙人）”。被设立的“海航LP（有限合伙人）”再成立全资子公司“海航GP（普通合伙人）”，与此同时，美国铁狮门也成立“铁狮门GP（普通合伙人）”。

据此，“海航LP”作为有限合伙人，“海航GP”和“铁狮门GP”则作为普通合伙人，三者再共同出资约2.71亿美元设立合伙企业“海航JV（合营公司）”。其中，“海航LP（有限合伙人）”出资99.7%，“海航GP”出资0.1%，“铁狮门GP”出资0.2%。

到此，从海航投资到“海航JV（合营公司）”，中间已有三层关系，第四层关系则是，“海航JV（合营公司）”将进一步以LP（有限合伙人）的身份投资一个“海航REIT”，并在其中占约82.27%的份额。

简单点来说，海航出钱，铁狮门出力。分红部分按协议约定分成，类似于“小股操盘”模式。

项目计划于2021年完工，工期约6年。

作为国内的刚转型不久的地产金融机构， 以一个新手的角色跨越到陌生的太平洋彼岸从事房地产投资开发，确实是十分激进和冒险的行为。不过海航也有自己的理由。

第一，黑石机构不看好中国房地产市场，2011年黑石将所持有的上海调频壹广场（Channel 1） 购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，价格为14.6亿元人民币，黑石集团逐步从中国地区房地产投资中撤出，并丢出了那句“黑石的确看好中国长期楼市，但绝非目前中国的楼市。”作为黑石的“忠实信徒”，海航投资自然会更倾向于选择更成熟的海外市场作为转型的切入点。

第二，合作方是世界顶级的商务办公写字楼开发商和管理运营商，铁狮门成立于1978年，在全球财富500强中公司里有23%，即116家公司都是铁狮门的租户。除了合作方有顶级的开发运作能力作为背书外，与铁狮门的合作也是海航向世界顶级地产商一次学习的机会，让其在转型金融投资平台的路途上如虎添翼。

打点完这一切后，海航基本算是打进了美国市场，开启了“黑石”化的第一步。

追随“黑石” 收购希尔顿酒店

2007年6月，黑石通过杠杆收购260亿美元私有化希尔顿酒店集团。

2013年12月，希尔顿在美国上市，成为当时全球酒店行业规模最大的一次IPO。而在成功上市后，希尔顿的最大股东黑石也成为最大赢家。当年收购希尔顿酒店的黑石集团回报将近3倍。在希尔顿上市后，整合和处理好酒店业务的黑石也开始不断减持股份。

早在酒店行业布局多年的海航自然不会放过这次收购希尔顿的机会，作为黑石多年的粉丝，能够有机会完成像黑石当年一样的壮举，是一件让海航所有人都感到兴奋的事情。

2016年10月24日上午，海航集团、黑石集团及希尔顿酒店签署协议，海航集团将从黑石的关联公司收购希尔顿约25%的股权，交易总价约65亿美元（约合440亿人民币）。交易完成后，海航超越黑石成为希尔顿酒店集团的第一大股东。

对于这次收购，海航集团的CEO, Adam Tan是这么评价的，“这次投资符合海航集团全球拓展酒店业务的策略，我们期待在双方的优势上共同展开合作。”言外之意就是，“你看黑石赚了这么多，我们也是来分一杯羹的。”

盲目的“黑石信徒”

从横跨太平洋牵手铁狮门，再到重金收购希尔顿酒店，海航的投资路径里，布满了黑石的影子。几乎所有的海航人都认定，按照这个路径布局下去，中国版“黑石”即将出现。

然而，理想很丰满，现实很骨感。

2020年8月10日，深交所向海航投资（SZ 000616）发出关注函。

年报问询函回复显示，你公司前期向控股股东收购的铁狮门三期已经出现项目退出时间延后、需要你公司额外出资的情形，你公司目前与铁狮门三期运营方存在纠纷。铁狮门一期、三期相关基金的普通合伙人均为房地产业开发商、运营商及基金管理公司铁狮门公司。”等情况。深交所提出包括“说明铁狮门一期项目近三年的具体情况，包括但不限于各期项目竣工面积、累计竣工面积、完工进度、预计总投资金额、实际已投资金额、预出租或运营情况等，并分析实际开发进度与计划进度存在的差异及主要原因。”等要求。

简单点来说，铁狮门一期项目开发进度不及预期，施工因疫情原因暂停；三期项目因项目退出时间延后、铁狮门要求海航投资额外出资，海航方面不同意出资要求。

2020年3月，海航投资以铁狮门欺诈投资方、恶意修改商业计划、多次擅自决策事项为法律立场，聘请海外律师团队向铁狮门方提起违约诉状，并正式起诉铁狮门方，要求其承担所有违约责任。海航投资和铁狮门闹出法律纠纷。

而从当前铁狮门项目面临的问题来看，一期和三期项目能否为公司带来可观的资金回流，依然存在不确定性。

而曾经最让海航值得骄傲的那笔“希尔顿酒店”收购案，海航人现在也很少提及。

在收购希尔顿酒店的第一年里，酒店的净利润就出现了下跌。2016年第三季度希尔顿净利润为1.87亿美元，同比下降32.97%。在过去12个月里股价累计下跌9.1%。

2018年4月，海航集团出售其拥有的8250万股Hilton Worldwide Holdings Inc. (HLT)股份。其中1650万股由HLT以约71美元/股的价格回购，剩余6600万股成交价为71.7美元/股，单HLT交易总价达59亿美元。

至此，海航集团已经完成希尔顿酒店旗下最大一笔投资的退出。加上之前3月份售出的另外两家希尔顿上市公司股票，海航在希尔顿的项目中共计套现约85亿美元，与65亿美元的入手价相比，海航获得投资收益约20亿美元。

虽然看起来回报不错，但和当初预期和黑石比肩的投资回报率相差甚远。另外在出售希尔顿股权的过程中，海航并未获得与当前市值相匹配的投资回报——以HLT为例，其当前的股价在82.05美元左右，而HLT的回购价与“打包价”仅有71美元、71.7美元，属于折价甩卖。

海航剥离地产业务

多次涉足房地产业务后，项目均磕磕绊绊未达到预期，这让一心比肩黑石的海航不得不重新考虑未来的定位。

今年12月4日，海航投资集团股份有限公司发布公告，其全资子公司天津亿城山水房地产开发有限公司与百年人寿保险股份有限公司共同签订了《亿城堂庭项目（虹都中心/虹都名苑）不动产销售协议》。

根据协议，双方约定由百年人寿购买亿城山水开发建设的亿城堂庭项目剩余写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位，项目包括各类物业的总可售面积10.3万平方米及车位1149个，合同总金额12.73亿元。

这次交易的达成，也标志着海航投资正式告别国内房地产行业。

从意气奋发转型地产金融平台，再到逐步剥离旗下地产业务，海航可谓来得快，去得也快。

纵观海航的投资路径和合作方式，其实不难发现，海航有一个很大的问题。作为航空运输为主业的集团，海航对房地产本身并无太多了解，唯一能够参与到房地产项目运作的，就只有它庞大的资金池，与铁狮门合作的项目就是作为财务层面的大股东参与项目投资，对项目本身的经营与决策也并无太多的控制权，在项目因疫情出现问题后，海航则处于十分被动的局面，双方在法庭上甚至一度闹得不欢而散。

而对于入股全球最大的希尔顿酒店集团也仅仅是股权层面的。海航对希尔顿的收购仍然只是财务投资，没有品牌资格。海航方面也在公开场合强调投资希尔顿酒店，完全不参与希尔顿酒店的经营管理。相比于黑石参与到酒店集团本身的实际运作中，来实现希尔顿本身资产和品牌的增值，从而实现高溢价的退出，海航在很多方面都和黑石相差甚远。

说白了，从投资层面来看，投融管退四个环节，海航集团只做到了前两个，管理就完全不参与，退出也是磕磕绊绊的折价退出。

没有黑石的实力，也没有黑石的耐心，这个“信徒”做的真是不称职。

不知道海航在剥离房地产业务后，未来会迈向何方。

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