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本文根据4月6日直播《一看就会，一做就死：小白投资民宿的10大巨坑，怎么破？（上）》实录整理
我们每周在成都实地举办工地游学，到现在已经近50期了。游学中，我们一起参观季老湿家竣工的民宿，或是在建的工地。各地的小伙伴们聚在一起，讨论了很多话题。其中，大家感兴趣话题总离不开：我也想做民宿，该怎么开始？一些在大家看来理所当然的事，我们看到的却是巨大的坑和血淋淋的教训。而我们自己在折腾民宿的过程中也积累了一些经验，也踩过不少的坑。所以就有了想法，把这样一些经验教训，和大家进行分享，希望能对大家运营民宿或投资创业有用。
——几乎是每次工地游学都会有人问起，就像无数的电视剧女主角说：我要开一家咖啡店。经营民宿仿佛也成了文艺青年、精致生活的一种符号。
经营咖啡店▲
但开咖啡店赚钱容易吗？我看到4月5的新闻，著名的咖啡品牌，号称可以挑战星巴克的瑞幸咖啡爆雷，资金断裂面临倒闭。大公司都是这样的，咱们常人开咖啡店容易吗？其实民宿也一样，看上去挺美，做起来可不好玩。比如疫情以来，民宿订单归零，整个行业一片惨淡。在各地的民宿群里就随处可见各种转让信息，这些信息的背后，都是一位位无可奈何的民宿主。民宿运营团队转型水果商自救▲
所以，如果您想体验一种生活方式，玩一把民宿当然可以。但要把民宿作为一种投资、一份事业，那就不得不很现实的考虑代价、困难和风险。运营民宿涉及到资金筹措、市场调研、房源选点、签约谈判、设计方案、施工组织、软装摆场、定妆照、线上推广、客户接待、线下运营……十几个板块，细分下来至少有两百项多工作。季老湿曾经在《699创业笔记》用12个字总结过包租的本质：分布式、碎片化、长链条、低利基。关于民宿，我认为需要调整一点：分布式、碎片化、长链条、重运营。
民宿的毛利高于长租公寓（包租），但收益可不是“睡后收益”躺着挣钱。民宿运营是个苦逼的体力活，日复一日，年复一年，一直干到你怀疑多出来的那点利润到底够不够弥补你的劳动付出。读读团队小伙伴运营经验《最佳民宿管家就是比你妈还啰嗦就对了》，相信你就有一点点体验了。我自己就尝试运营一个月的民宿，短暂新鲜期过去之后，感觉并不美好。在经历忘记给客人发入户密码，忘记给电卡充值的乌龙之后，我迅速放弃治疗，让运营团队的小伙伴来做专业的事。自己专注做产品策划、收房谈判等擅长的事情。看清起心动念——我为什么要做民宿？能当成事业来做吗？找到方法路径——民宿运营需要哪些资源，我最擅长哪部分，如何补足短板？
巨坑二：重庆买套房，我想做民宿
——这是房产投资者中常问的问题。随着欧神《下一站重庆》的号召，重庆变成了房产投资的一片热土。从2016年以来，我们也在重庆做了上百套这样案子。季老湿团队打造的重庆民宿▲ 2017年《信欧神买重庆，猜对了前一半，却没有人告诉你买完后怎么办》； 2018年《投资小白异地收割重庆之养成》 2019年《60天挑战清水房到江景民宿》《装完房，手上的资金更多了！》； 2020年《欧老师叫你买重庆，季老湿教你卖重庆》。 重庆案例点击这里▲ 很多朋友在重庆买房后，主动找我们说：我有套房子，想做成民宿。回答小户型、大平层、城区老宅、江景豪宅都有。更有不少朋友问：“大面积低单价”“八折笋”以及问“500/平标准”能做民宿吗？ 不禁让人疑惑，是不是因为重庆是网红城市、旅游城市，什么房子都特别适合做民宿？实际上，重庆民宿的入住率、溢价水平，在全国范围内其实并不算突出。但是重庆不限购，大量的投资购房者不需要自住，一边出租一边慢慢等涨，这导致了：长租挂牌的对手盘非常多、溢价不足。所以相比租金不高的长租，运营民宿还是有一定溢价的。重庆网红楼盘的租售情况▲
而随着投资性买家持续进入，重庆的租赁市场的难度越来越高，民宿这个BUFF也在迅速消失，重庆的民宿总量从2017年1万多套，到2019年底约5万多套，增长了3、4倍。从我们运营全国的民宿数据来看，重庆民宿无疑是竞争最激烈、淡旺季最分明、两级分化最明显的城市之一。现在，你只需要打开爱彼迎重庆的plus房源就可以轻易地发现：这些优质民宿至少一半都是视野绝佳、风景如画的一线江景房（另一半集中在渝中区的解放碑、朝天门）。爱彼迎上的重庆民宿▲
强者恒强，弱者喝不到汤，民宿竞争就回到了产品本身。一线江景+优质产品溢价明显；非一线江景民宿，饱一顿饿一顿；而偏远地段、硬伤房，奄奄一息苟延残喘。所以，民宿产品自身素质非常重要，前期无论位置、配套、户型、面积、朝向、景观……都需要精挑细选，可以说，买房选筹决定了产品的下限，改造定位决定了产品的上限。如果一味追求“大面积低单价”“笋盘”“GPGD”等等黑科技，忽视房源本身的素质；或是在产品打造上希望低成本以小博大，那后期无论运营还是将来的出售都会十分难受的。破解方法：选筹很重要，选筹很重要，选筹很重要！首先得是个好房子。
每隔1~2期，一定有新参加的小伙伴会问我：“我朋友有套房，我想做民宿，怎么样？“朋友的房在燕郊能不能做？上海的崇明岛能不能做？重庆的大竹林能不能做？四川的峨眉山能不能做？”
用自己的房运营，目的是盘活资产，无论是清水装修，还是丑房焕新，都提升房子价值的，即使地段不太好，民宿收益一般，但未来如果出售，也能卖出好价钱，所以对回报率要求没有租房运营那样苛刻。用别人的房做民宿，目的是赚钱，就是单纯的看投资回报率，计算投入、产出、回本周期，那就一定要选好地段、好位置、好户型才能做出漂亮的、能打的产品。遗憾的是，关于“租朋友房做民宿”这事，一些小伙伴还是拿着从万年场到四环，一直到峨眉山的房子来请教“能不能做？”看着这些地段不算特别优质的房源，我们得问自己几个问题：
学习季老湿699创业笔记之《市场调研方法论》《选点的艺术》等篇目
巨坑四：投入3万元，做爆款民宿
——这个疑问背后的潜台词其实是：能不能找套底子不错的，只做软装，就效果很好？
沟通的改造需求摘要▲
房子状况▲
第一，租期短，只有5年，如果没有足够的年限，就不可能按高投入、长期运营的思路去做好产品。而精装房的房东是极少同意长年限的（6年半以上）。第二，房东不允许改动厨房和卫生间，而一套单卫的民宿，如果保持原有的蹲便器，无论软装多么漂亮，整体档次和生活方式一定是与“高端”无缘的。第三，预算3-4万元（虽然小伙伴预算还能增加），但前两点的限制，导致这个产品改造方向，只能做一些简单的软改，要做出非常质感的产品，成为标杆是很难达成的。所以，这套房的条件可能只适合做一个短平快的产品，而不是标杆产品。委托人在明白这些问题后，又与房东进行沟通，协商年限和厨卫改动无果，最终放弃了签约。
小白装修12讲之《曲线救国：如何将房子打造成三种产品》
这个例子挺有意思，是一朋友在参加工地游学的时和我们交流的。当时我们说到拿房都会尽量签约10年以上。朋友：我也签的是10年。有次我从楼底下经过，在电线杆上看到房东的招租广告，立马就上去跟房东谈，半小时就把房子给签下来了。朋友：租金2500元/月，租期10年，免租期2个月，租金涨幅随行就市……朋友：当时说的市场价是多少就算多少。到今年我觉得增加200就可以了，这是小区的平均价，但房东非说小区已经租到了3000块。朋友：这会儿正为这个事儿扯皮呢，我看他想把房子给收回去。朋友：花了几万块钱吧。是不是没有签违约条款，房东赶我出去也不会赔什么钱？租房创业路上坑多路长，正确运用法律知识保护自己，才能更好规避踩坑的风险。
学习季老湿699创业笔记之《租赁合同签订中鲜为人知的常见陷井》等篇目。699学员可以联系当地的召集人，要一份租房协议的《补充协议》，里面有关于违约情况的约定。
以上就是我们梳理的民宿小白创业的十大巨坑的上半篇。五大巨坑，碰一个掉层皮，碰两个伤筋动骨，碰三个掉坑里爬不出来。
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还有千万千万别忘记每周二晚上7点【云游工地】主题的分享，无论买卖、租赁，长租、民宿，都是精华不断、干货满满。我们继续本话题的下半篇。小白也能做民宿吗，运营的坑到底有哪些？一起进入我们的讨论主题《一看就会，一做就死：小白投资民宿的10大巨坑，怎么破？（下）》
这些经验心得对您有用吗，您还看听些什么经验与干货主题呢？觉得有价值的话，请留言评论哦。 | 
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发表于 2020-6-2 12:00:00