新加坡组屋与公寓的历史和未来

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新加坡早期时大多数的老百姓都住在甘榜（Kampong），除了城市里的人住在店铺楼上，当时卫生条件及差。由于人民当时经济条件没有如今好，英国人统治新加坡后期逐渐放开选举。

当时的反对党（现今的人民行动党）在1959 年时承诺：如当政将以五年计划改革一些人民生活问题。

草皮书包括建造廉价住房，加强教育，工业化增加就业以及争取独立为马来西亚的一份子。

源来自网络 - 居者有其屋

1960 年， 第一批廉价租房组屋七层楼高在王后镇（Queenstown) 交房。接着其他的地区如大巴窑 （Toa Payoh), 马林百列 （Marine Parade）。

早期的为一房，两房和最大的三房组屋。然后四房和屋房大户型

源来自网络 - 王后镇第一批

源来自网络 - 马林百列第一批组屋建成初期。填海工程造就了今天的东海岸

从组屋建立到第一个公寓相差了 14 年

源来自网络 - 第一栋公寓建成

第一栋公寓 Beverly Mai 建成 在1974 年耗费四百万。28 层楼林立于近乌节路。当时算是超级豪宅。也和如今的公寓设有泳池及设施。那时的价位在 14.1 万 到 16.2 万。

2006 年以 2.38 亿被酒店集团收购。

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新加坡和其他国家对房地产开发不一样，在早期已经形成了他独特一面。

最大开发商是国家的建屋局，约 80% 的人口住在组屋里。

源来自网络- 最像征性组屋 Pinnacle Duxton

组屋一直以来都以津贴的方式来理解，拥有组屋必须附和苛刻的条件。

详细的组屋政策一直以来跟着情况而调整。想了解最新的政策可联系本人或往组屋网页查询。

源来自网络- New Futura 银峰

由于公寓价位比组屋相对较高，而且国家政策珍惜以人才为本。公寓市场对外开放吸引外来人口和一些成功人士和投资者。

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组屋的比率高于公寓，而考虑到生活收入及成本，组屋的建造会有配套及设施。

交通和配套会以组屋优先，组屋的设计是敞开式，设施是公用式，产权全部是99年使用权自交房起，换另一句话来理解是到时土地将回归国家。组屋的建造及新楼盘全都会在建屋局的监管下执行。

源来自网络 -一些执行共管公寓的位置

为了提高本地人处在夹心层的需求，执行共管公寓推出。

执行共管公寓是五年后私有化和私人公寓一个阶级，执行共管公寓土地出让会在中央区以外（OCR）

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私人公寓产权有 99 年，999 年（比较少）和永久地契。地皮拍卖方式会从国家的 URA 和 HDB 里公开拍 GLS。

私人开发商会递交其开发方案和价格，从拿到地到开发及销售完毕会跟着期限规定。这会避免开发商囤地炒高楼价及个体制造市场的供需不平衡。

私人公寓地皮和一却相关的设施属于共同业主。私家重地，保安严格不允许闲人入内，私人公寓的属地会有墙和同样的隔离建立以保住业主的共有财产。

源来自网络 - 乌节路豪宅 Hamilton 自动电梯空中停车

停车及物业费

组屋的停车费是要缴拿给建屋局。原因在于地皮还国家的。每月的管理费会付给城镇管理局（Town Council)，以上的费用是分开付以每月结算。

私人公寓是产权共有，因此物业费是缴纳给业主管理会（MCST）。费用将会拿来支付一却保养设施如泳池，健身房，会所及聘请保安人员，大部分的业主不必付停车费。有些综合性项目公寓除外。

因为组屋是受管制，在任何情况下不能做为抵押。譬如说屋主急需要钱，组屋不能以抵押方式和银行借贷；但私人公寓是可以做为抵押套现以当时的市场价相关比率套现

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2008 年的金融危机没有停止价格指数停留一阵然后持续向上。可看得出是 2012 年后的数次降温措施后有望下调整。

源来自网络 - 组屋使用权契约剩下55 年后会契约年限

可以看的出来 2015年后综合指数以平线到至今

源来自网络 - 政府管方网页数据库私人公寓价格指数

私人公寓的价格增长以幅动趋势向上。2012 年后的数次降温措施后明显有下调

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很多买家和投资者现在一见面就问房价会崩盘？历史的趋势只用来参考，不代表未来的走向。

房地产对每个国家来说是老百姓最观注的话题，平稳的房价有助于长期可持续增长。

很明显的是组屋和公寓的比率从以前的百分之百渐渐的变少。

组屋的数量现在已经不到市场的 80%

源来自新加坡金融管理局宏观经济报告

目前2020 年新房的库存销售中和空置率已减到底位

源来自 CNN Bussiness News (市场恐慌在三月的底点已经慢慢的恢复） 

目前的危机房价估计不会大幅跳水而导至整个市场恐慌。政府也不希望看到。因为房价如果跳水幅度大，银行会重心估计幅度大的话，银行会要求补差价。如果贷款收不回来，坏帐会导致崩盘

但最近在疫情的预算案补贴中，国家发放600 多亿补救中反而政策没有对房价的调整放松。

源来自 SRX 数据 （私人住宅指数）

几十年里的楼市政府政策一直越收越紧。近年的多次降温措施除了只有一次放宽卖家税（SSD）在 2017 年 3 月。从四年降到三年期限。这导致了房价又往上涨。

2018 年的 7 月更多降温条列保括首付提高，房价的涨幅才减缓，多次的调整已经把投机客挤出市场外。

对目前的房价来看

个人分析以高价期画条平线来代表高峰价，从房价幅度在底位也拉条平线来看房价的支撑线，这两条平线之间为房价指数的涨幅范围内。目前可以看的出来位于中下区域

开发商拿地的价格一直上涨。土地也是超过房价的一半成本，钢筋水泥在通货膨涨的情况下加大了建造成本。

在疫情下，开房商让利是会有但取决于各个开发商的成本及现金流，但还价的余地肯定比楼市热的时候还多。

平常时期好的楼盘开发商会不二价，有些每两到三个月涨一涨甚至也看过同一天几个小时能购房者在排队，轮到自己的时后以涨了几万块。

源来自网络 - 美联储 QE

目前的经济观察

美联储宣佈了 QE 4 的到来以刺激经济，大批的现金流入市场也就是未来可能导致通货膨胀高。货币贬值。手里的现金购买力会逐渐的下降。

房地产，黄金 和股市将会吸引目前现金多的买家入市。从投资角度入场的买家有些会考虑买小间公寓作为资产保值。

房地产还是大多数新加坡本地人稳定固定收入的选者之一，因为受益会比存银行定存来得高，银行代款利率目前是很历来最底之一 SIBOR 0.89%。

AH Ken 钟

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