深度好文｜8条你习以为常的长租公寓共识，可能是错的

一、长租公寓变成最熟悉的陌生人

达尔文的进化论提出，生物进化的规律是由低级到高级，由简单到复杂。这种观点对长租公寓也适用。

长租公寓进化论

原始的长租公寓非常简单，就是把市场里的闲置房源整合出来，再租给有需要的人。如今，长租市场已进化一条复杂多元的赛道，运营从简单到复杂，规则从无序到有序，行业从野蛮飞翔，变为带上镣铐跳舞。

10年时光过去，前仆后继的长租创业者从未停止探索，积攒下了许多业内共识。共识就如同道路，世上本没有路，走得人多了，便也成了路。但这条路未来通往康庄大道，还是独木桥？就需要时间来证明了。

小水滴在公寓行业耕耘七年之多，看过无数曾被广泛认可的共识，走着走着却变成了独木桥。共识多源于行业某一阶段、某类模式的需求，但‘橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳’，曾经的“药方”，未必适用如今的市场。今天就与大家分享8条可能存在错误的行业共识。

二、8个被广泛认可的错误共识

认知1：分散式商业模式因为存量大，更加具有互联网气质，更加性感有想象空间。

虽然分散式存量大，可以更快接触到租客和提升规模，但与标准化的集中公寓相比，分散式公寓普遍存在房源条件差异大、不同租约间权利义务不对等、产品交互难、法律风险大等问题，改造、运营、并购等难度都较大。

以本次疫情为例，分散式公寓背后通常有众多私人房东，在疫情期间经营状况较差，受到多方利益主体牵制，会出现趁乱涨价、两头赚差价等负面消息，令行业乱象丛生。

所以，分散式的管理成本高，服务能力差，想成为复制性强、快速成长的产品难度更大。相反，在模式确认后，集中式可以快速打造品牌，抗压能力也更高。

认知2：租金贷模式符合场景金融的一切特征，且市场规模大、有优质的成长性客群。

近几年的“暴雷”、“跑路”事件，背后都有租金贷的影子。

首先，租金贷的设想非常好，它可以帮助公寓快速获取现金，扩大规模，获得市场占有率。但问题出在公寓在扩张中，会有开发运营等环节的成本压力，出现规模不经济效应。同时，因为很难获取稳定的现金流来源，又想在现有模式下快速扩大规模，公寓不得借用租金搭建”资金池”，进而出现违规操作。

其次，风险意识不高的公寓容易滥用租金贷，还有一些滥竽充数的公寓，恶意套现扩张，最终都会导致“资金链”断裂。

此外，租金贷作为曾经的行业“共识”，无形中阻碍了行业对精细化运营道路的探索，部分公寓只顾扩张，忽略了对自己运营效果的审查反思。

租金贷在实际运行中非常依赖公募REITs等金融工具的落地，在基础设施不到位，市场不规范的背景下，租金贷无法很好地执行下去。

认知3、集中式公寓改造排房，尽可能要多出房，每多一个出租单元都是纯利润。

这种认知，只顾追求尽量多的房源出租，而不去想房源是否租的出去。追求出租利润，并不等于将所有空间都改造成房源出租。

改造是为了更好地服务租客，促使快速出租，所以要适当“留白”，合理增设公寓的配套功能区，如超市、餐厅、咖啡厅、书吧、健身房、阅览室、公共厨房等迎合年轻人生活方式及喜好的设施，定期举办不同主题的沙龙活动，更有助于打造了租客社群，营造圈层文化，吸引更多租客入住；也可以增加租金外收入，提升公寓品牌价值和利润。

就连万科泊寓、龙湖冠寓和小米公寓都有这样的头部公寓，都在“留白”，提升公寓的吸引力，以保证出租率。只追求纯出租房的公寓，未来很难有竞争力。

认知4、房间不用配电视、洗衣机，因为租客不看电视，共享洗衣服能赚钱能社交

在传统认知里，租房只要一张床就够了，但随着租客对居住品质要求的提升，电视机、洗衣机等电器需求也日益增强。

用电视机看电视已经成为过去，但租客对电视机的智能连接需求却在不断加强。随着Wifi和投屏需求的普及，5G时代后，电视可能成公寓物联网的重要一环，比如租客用手机连接电视，看电影、打游戏，极大提升了租住体验。

公寓可以预留出电视机的接口，并灵活调整房源的电视配比度，有需求的租客在入住前可自由选配电视，公寓也可对此服务额外收费，提高增值收益。

共享洗衣的概念在国外较为流行，但国内的公共洗衣在生活习惯、地域文化、清洁程度上都有不小差异，无法直接照搬照抄。

首先，虽然共享洗衣机普遍配有臭氧、高温杀菌的功能，但不清楚别人之前到底清洗了什么，女性租客更看重衣物清洁的卫生和隐私，所以相对公共洗衣，房源自带的小型洗衣机更受欢迎。

其次，共享洗衣房还需要考虑地域文化和气候条件，南方较北方气候更温暖，衣物换洗勤，所以晾晒空间需要更大一些，雨季长、多降雨的城市，则需要灵活添置烘干机。

认知5、要长短租结合，可以降低空置率，甚至提高坪效

长短租结合，本质是将公寓的闲置房源当做酒店去运营，设想是美好的，但结果不如人意。长租公寓服务长租租客，酒店服务于日租、短租租客，如果同时提供两种服务，会使运营、管理成本成倍增加，带来的坪效却有限，极为不划算。

第一，公寓做日租房源需要额外办理特种行业许可证。而拿出多少房源做日租？固定哪几间房源做日租？如果长租型租客和短租型租客，都选中了某一间房，如何处理矛盾？这些都需要运营去一一处理解决，增加了运营成本。

第二，酒店需要每天对房源进行一次布草，公寓则不需要布草或简单布草，对公寓来说，这又是一笔不小的维护成本。

第三，酒店发布房源多在飞猪、携程、去哪儿网，而公寓发房集中在58、闲鱼等租房平台上，两者的收益、定价策略也都不尽相同。

认知6、长租公寓是互联网入口，必须有自己的管理系统、APP、官网、官微，至少要建一个三五十人的IT团队

可口可乐每年投放10亿多的广告费用，足够开N家广告公司了，为什么不自己为自己做广告？因为术业有专攻，什么事都自己做，意味着什么事都做不好。

公寓都知道智能化管理和物联网平台是好的，但搭建一套自己的系统耗时耗力耗人。青客在天使轮拿到了1500万元融资后，为了做好自己的管理系统，把其中1000万元砸到了IT上。可见，自建管理系统通常为长期投入，需要极高的研发、维护、运营成本，养活三五十人的IT团队，也十分考验公寓的人才管理能力。

如今，业内的普遍做法是引入一套专业SaaS系统，再进行定制化的运营管理。专业的SaaS系统，用产品化思维抽取行业共性需求，可以根据行业、政策等变化来主动迭代系统，为客户提供更科学高效的服务，也有效摊薄了研发成本。

认知7、自持部分的设计、建设、装修由开发板块完成，再交接给公寓运营团队

随着房企、国企入局，发展自持的长租公寓和租赁社区成为了行业新热点。自持的公寓项目，流程繁冗复杂，从项目定位、选址、设计装修，到营销招租、租后管理，涉及的业务节点多达400余个，所以一个公寓项目往往被拆分成若干部分，并成立对应的投资公司、项目公司、运营公司，由兄弟公司对接协助，共同完成。

如果公寓前期设计、建设、装修时出现不完美，不可逆，等到设建装等开发板块完成，再让运营团队介入，就可能出现选址不佳、跑冒滴漏、招租不足、过度装修等错误，租客体验不好，房源空置率就会高于行业平均。

团队间互相推卸推诿，运营团队背锅都是小事，最终造成企业的损失。

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认知8、新建的租赁社区分别交由物业管理公司和公寓管理公司，各司其职

租赁社区完成后，部分公寓还习惯将物业管理与公寓管理分开，但小水滴认为大可不必。

实际上，租赁社区是纯租赁环境，居住者本身就是租客身份，物业公司不需要像分散式公寓那样区分业主与非业主，社区服务以租客利益为第一。

此外，租赁社区与传统社区的第二个区别在于智能化应用。租赁社区中大量使用智能设备，再使用SaaS系统中台进行智慧社区管理，这恰好是公寓运营团队的强项。

如用智能门锁实现远程密码管理，安全监管人员出入情况；在线电子合同签约与租金缴纳；智能水电表远程抄表与线上自主结算；租户违约不交租，主动冻结入门权限等方式催租等…

三、回归原点，拨云见日

通常，想拨云见日，最好的方法就是探寻事物的底层逻辑，从根源去思考发现问题。小水滴邀请大家一起来思考下面三个问题。

长租公寓目前没有准确定义。

百度词条这样定义：长租公寓又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

目前国内的长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

也有人用三个“长”来调侃：长投入期、长租期、长回收期。

小水滴认为，以上两种解释都是狭义的，甚至过时的。

我们应该从租赁新政的本意解读：长租公寓是满足人们美好居住需求的方式之一，能够为社会提供优质租住的产品和服务，都属于长租公寓行业的范畴，如品牌公寓包租、开发商自持、上海R4土地、北京集体租赁用地、广东城中村改造等。

在创设小水滴时，我们就曾把“房子是人们对美好居住生活的向往”作为底层，提炼出房子是健康、幸福、自在生活的空间载体，将这三个要求的英文字母组合在一起后，H2O(小水滴)因此得名。

任何行业都终将回归到“价值重构”上，长租行业的社会使命，就是让人们有得住、住得好，促进社会消费。

随着可租赁房源数量的增多，租金和租房需求会得到进一步匹配，“让人人有得住”。低价房源、中端房源和高端房源兼有，“头部与长尾并存”，满足了不同层次消费者的需求，人们不用再买房，也能扎根于城市，过上好生活。

2、有利于整合城市资源，促进消费流通。

长租公寓的本质是共享经济，在盘活自持、去闲置存量的同时，也将一部分消费从房地产中解放出来。

同时，公寓周边的其他空间也会被重新整合利用，变身为公共空间或娱乐场所。依托公寓，城市的生活服务、文化娱乐、商业配套等资源实现互通，聚合资源并产生价值，反过来促进社会消费，这也是共享经济的延伸。

为发展长租公寓，国家从政策上提供了多层次保障。

基调：2017年提出“要发展租赁市场，特别是长期租赁”。2019年明确“发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一”。

此后，从中央到地方密集出台了各类扶持性政策。

租购并举：租购并举的顶层设计，支持、鼓励住房租赁市场发展。

土地制度改革：土地制度改革，打破城乡二元的需要，释放出更多租赁地块，纯租赁用地入市、集体土地入市。

税收改革：个人出租的房产税；营业税简化征收，或减免企业出租的营业税率，如商改住、工改住。

金融工具：行业正在向全面金融化方向前进，REITs、ABS等公募基金政策正在有序、有节奏释放，各种租金、押金也都将纳入银行监管账户，为行业去杠杆化提供支持。

租客权益保障：行业短板被揭开，租客权益也在逐渐被保护。国家正在建立健全房屋租赁信息服务平台，对租赁市场管控日益趋向成熟。

四、未来租房是什么样子？

立足现在，眺望未来，让我们一起畅想下未来的长租市场。

在未来，全国将有超40%的人通过租赁来实现住有所居，行业变得规范有序，公寓们都把精细化运营为发展目标。居住空间被综合化、被重新定义，不再是睡觉、居住这么简单，无苯无醛、智慧生活、精准匹配、数据消费等概念将深入长租生活。

大量智能化房源出现，租客通过手机交互，就可以日常解决租住生活中的一切需求，无论是下班路上想早早地洗上热水澡，还是周末想早早地拥抱阳光，智能门锁、智能空调、智能窗帘等智能家居让租客畅享智慧生活。

长租公寓+新零售+新办公的租住社区有望成为主流发展趋势，更加精细的业态分化，可能出现“非青年”住长租公寓。生活周边就有与之匹配的配套商业、娱乐、运动、购物等服务，在家里办公或者附近上班。这种高度整合的社区，既满足了人们居住的需求，又满足了工作的需求，还提供了便捷的购物环境，形成了一个自给自足的微型生态社会。

智能硬件与软件管理深度结合，租客生活被深度解析，租客可以独处，也可以通过兴趣、职业、共同语言等大数据精准匹配室友，进行社交。长租行业将变成一个粘性巨大的流量存在，成千上万的消费场景，都将在大数据的催化下，成为把握吃穿住行基础消费的最好入口。

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