号称三亚“最美酒店”之一、著名网红打卡圣地三亚悦榕庄被挂牌出售，起始价16.49亿元，包括了数十套豪华别墅，及100多亩土地及未开发的土地。三亚悦榕庄位于三亚鹿回头风景区旁边，拥有21栋泳池别墅、16栋豪华泳池别墅、7栋泉浴泳池别墅、5栋双卧式泳池别墅。红星资本局从携程网发现，三亚悦榕庄最普通的房间为2460元/晚，泳池别墅在3500-5800元/晚，泳池别院则在15000元-21000元/晚。有微博网友曾表示，蔡徐坤也曾入住过三亚悦榕庄酒店，还拍下多张图片。那么，价格如此昂贵的三亚悦榕庄，为何落到要挂牌转让的地步？公开资料显示，三亚悦榕庄2006年由北京首旅集团投资7.5亿元建造，并委托著名酒店管理集团悦榕庄进行管理。不过三亚悦榕庄虽然已经运营了10多年，但并不能盈利，且净资产持续为负数。
据北京产权交易所公告，三亚悦榕庄持有人为海南三亚国宾馆有限责任公司（下称“三亚国宾馆”），三亚国宾馆2019年营业收入为3984.55万元，净利润为亏损9101.83万元。2020年1-4月，受疫情影响营业收入833.26万元，亏损1879.82万元。截至2020年4月30日，三亚国宾馆资产总计约8.59亿元，而负债总计15.3亿元。这15.3亿元的负债，主要是向北京首旅集团和海南首旅的借款，这意味着表面光鲜的三亚悦榕庄，其实一直依靠股东的借款在支撑。三亚国宾馆的股权结构为：华龙旅游实业发展有限公司持股51%，北京首旅置业集团有限公司持股39%，海南首旅投资控股有限公司持股10%。三者互为关联方，华龙旅游、首旅置业系北京首旅集团全资子公司，海南首旅是华龙旅游控股子公司。北京首旅集团则为北京市国资委旗下大型企业集团。如果三亚悦榕庄项目转让成功，悦榕庄作为酒店管理方还能继续运营管理吗？北京首旅集团旗下上市公司首旅酒店（600258.SH）曾在2019年年报中透露，三亚悦榕庄项目由独立第三方管理公司悦榕庄管理，协议尚未到期，到期日为2023年4月20日。而北京产权交易所公告也要求，受让方要继续履行与悦榕酒店管理（天津）有限公司签署的酒店管理协议，这也意味着即使项目转让，悦榕庄也将继续管理酒店。值得注意的是，悦榕庄只是三亚国宾馆的一期项目，占地约100多亩。二期尚有200多亩土地，但在寸土寸金的三亚海岸线，居然闲置十余年没有开工，还被三亚市政府要求收回。
红星资本局注意到，二期200多亩土地闲置，主要是没有办下来施工许可证。其中，大约100亩土地被当地政府认定为低效利用土地，想要收回；并且有少量土地已经被政府认定为闲置土地而收回。据北京产权交易所公告，2017年三亚市政府下达决定书，决定无偿收回三亚国宾馆持有的5070平方米国有建设用地使用权。三亚国宾馆对决定书不服，向海南省政府申请行政复议，后经海南省高院判决败诉。也就在这次上诉过程中，海南省政府提出，有意向将悦榕庄和二期一共400亩土地和建筑整体收购。当时，《海南经济特区海岸带保护与开发管理规定》及实施细则业已出台，规定海岸带陆域200米生态保护红线区范围内，已经依法批准但尚未开工的建设项目，应当由县级以上人民政府通过依法收回土地、处置闲置土地、土地置换等方式促使项目退出生态保护红线区。而三亚国宾馆二期工程有部分土地，正好处在200米生态保护红线区范围内。同时，三亚悦榕庄附近部分海域处于国家级珊瑚礁保护区实验区范围内，属于Ⅱ类生态保护区红线区。这也解释了标的价格如此便宜的原因，部分处于生态保护红线的土地已经不能开发。另外该项目土地使用年限为40年，目前还剩余28年。三亚悦榕庄的转让也是海南酒店业现状的一个缩影。新冠肺炎疫情影响仍在持续，海南多家星级酒店均在挂牌转让，转让价格从几亿元到几十亿元都有。
红星资本局与三亚另一家转让的五星级酒店负责人联系，对方表示，三亚酒店业历来受季节影响很大，淡季往往供过于求，今年的春节黄金期却因为疫情影响经营情况惨不忍睹。而酒店依靠银行抵押贷款，由于无法产生足够的现金流以偿还贷款利息，因此选择将酒店挂牌转让。由于酒店业、旅游业的低迷也对资产溢价产生了影响，部分酒店挂牌价已经降价数次。一家五星级酒店100%股权及债权挂牌价格已从最初的5.5亿元，降到了4.65亿元，但仍然没有成交。不过随着疫情的明显好转，加之出境游仍然处于“停摆”中，如今海南旅游业也在快速恢复。以“五一”小长假为例，期间三亚酒店预订率普遍达到六七成，部分高端酒店甚至出现了“满房”。眼下，红星资本局发现曾经高高在上的三亚五星级酒店价格也十分“亲民”，部分五星级酒店仅要300多元就能入住。 |
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发表于 2020-5-28 20:30:51
