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“三道红线”正式落地后，开发商头上的被带上了“紧箍咒”。如何在明年1月1日前“变绿”成为了众多房企迫在眉睫的工作。9月10日，市场消息称，富力地产拟在未来10个月内分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市，以便盘活酒店资产缓解偿债压力。事实上，早于去年，富力就提出“可能出售一些重资产项目，从长远减轻负担”，只是一直未有实质计划。而今年以来，关于富力地产处理旗下投资物业资产的消息也频频传出。其中，瑞信在5月25日报告中指出，富力地产管理层已将处理部分重资产列入待办事项。三个月后，市场消息再度传出，富力地产正计划今年处置价值120亿元的房地产资产，以进一步降低债务。上述消息又指，富力地产计划在9月前出售两处投资性房地产，作为首批出售资产。同时，富力地产还计划出售一些住宅项目的股权。接着联席主席李思廉在8月25日的业绩会上称：“我们有减磅计划，由于商业物业的谈判一般都慢一点，也牵涉着要有一些公司的重组、税务的安排。但是无论是在投资物业，或者发展项目，我们都有出售的计划。”现在看来，与恒大降价跑量回笼资产、阳光城引战不同，富力地产最终还是选择了自救。亦可见，对于三年前收购的万达酒店资产包，李思廉和他的富力地产仍然恋恋不舍。2017年7月，遭遇资金链危机的万达集团，开始抛售旗下资产以维持生计。按照原计划，万达集团拟以代价335.98亿元出售76个万达酒店资产包给予融创中国，双方计划于该年7月末签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。加上13个文旅项目资产包，合计对价达到631.7亿元。随后，融创中国也公布了收购万达集团上述资产包的转让款的支付详细计划。直至2017年7月19日，万达、融创中国、富力地产三方联合发布公告。公告显示，原本作价335.98亿元卖给融创中国的76座万达酒店，转卖予富力地产，并且数量增至77座，对价降至6折，为199.06亿元。而融创中国继续收购13个文旅项目，对价由原本的295.72亿元升至438.44亿元。王健林、孙宏斌、李思廉三人同时出现在签约合作仪式上，举杯共庆，笑声连连。六折受让77个酒店资产，李思廉赚了，给富力地产打了一剂“补针”。彼时，富力地产所有酒店将超过100家，成为全球最大的五星级酒店业主。对此，李思廉表示，通过合作，富力将进一步扩展旗下酒店业务，增加优质投资物业经营收益，实现多元化产业布局。不过，现在看来，或许这挤补针药性太强，也是药有三分毒，富力地产至今也没有消化。2017-2019年，富力地产营收为592.78亿元、768.58亿元、908.14亿元，净利润为211.86亿元、83.71亿元、96.72亿元，净利润率由2017年的35.74%暴跌到2018年的10.89%，2019年进一步下跌到10.65%。到了2020年中期，富力地产营收为336.8亿元，同比下降4.38；净利润为37.92亿元，同比下降5.86%，净利润率则略增至11.26%。导致富力地产盈利能力下滑的主要原因是酒店业务始终没有带来盈利，并且亏损在进一步扩大。上述同期，富力地产酒店业务盈利分别为-1.46亿元、-4.59亿元、-10.08亿元。而在今年受疫情影响，该项业务半年亏损达到9.4亿元。酒店业务三年无法盈利之外，更重要的是，为了消化77座万达酒店资产包，富力地产的负债水平也被推上高台。近三年，富力地产总负债分别为2332.15亿元、2963.33亿元、3474.27亿元，今年上半年为3517.6亿元，对应的资产负债率为78.23%、80.92%、81.23%、80.37%。同期，其净负债率为170%、184.1%、198.9%、177%。如此负债水平，在“三道红线”下，富力地产将会受到极大的影响。到了2020年中期，其有息负债总额为1877.4亿元，其中一年内到期为892.4亿元，现金及现金等价物仅为179亿元，短期还债承压大。在多家市场研究报告中，富力地产是踩线最多的企业之一，被标记为红档。其中，据克而瑞城市投资部TOP100上市房企“三道红线”显示，富力地产踩线程度位居第5名，净负债率为198.9%，剔除预收款后的资产负债率为79%，现金短债比为0.6。处于“红档”的企业，有息负债不能再增加。在没有新增融资额度下，富力地产只能透过现有资金偿还债务、再发行新的融资工具，这十分考验企业资金周转效率和资金回笼能力。但富力地产在经营现金流、投资现金流方面，近三年都处于负值，其中经营现金流更是八年为负。2017-2019年、2020年中期，经营现金流为-72.87亿元、-86.17亿元、-241.45、-29.32亿元，投资现金流为-225.84亿元、-58.09亿元、-53.8亿元、15.72亿元。上述两项数据可以说明，收购万达酒店资产包给富力地产带了巨大的现金流压力，自此明天都在收缩投资规模，保持现金流动性；其次，逐渐恶化的现金流情况，让富力地产对外部融资有着极高的依赖性。若无法获得新的融资，也就意味着富力地产将步入泰禾集团一样的困境，信用下滑、项目停工、债权人追债等。而现在，其中信用体系也已经亮了红灯。9月1日，富力地产一笔酒店二期ABS被终止，规模为26亿元。该笔债券早于去年6月份就已经开始受理，耗时长达一年多也未能完成发行。标普、惠誉相应下调富力地产的信用评级。其中，标普由“B+”下调至“B”，展望“稳定”；惠誉从“稳定”下调至“负面”。由此可见，富力地产目前的经营流动性状况。在这种情况下，富力地产分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市，无疑正在困境中寻找新的融资渠道，以维持现有的经营流动性。最终富力地产是否能够成功获得新融资，依然是个未知数。按照李思廉的设想，目标是在2020年将净负债率下调15个百分点至185%，长期目标是下降至150%。在“红档”级别中，又怎么止富力地产一家，还包括中国恒大、阳光城。事实上，从中央对房地产行业的态度来看，未来势态已是“板上钉钉”。一来，三十多年的时间，房地产市场增量时代已经过去。从众多房企披露的今年半年报来看，可以说明土地红利期正在逐渐消失。二来，维稳，是房地产行业未来的主基调，这意味着不会有大涨、大跌的情况出现，也意味着房企借助高杠杆、快周转的方式迅速扩大规模已经行不通。结果也正是如此。9月6日深夜，恒大集团董事局主席许家印在公司营销大会上宣布，自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线七折，至少覆盖全国600个楼盘，“金九银十”两个月进行抢收，单月销售额要冲刺1000亿元。除此之外，促销力度依然十分“笋”。其中，恒大总部与地区公司部门负责人以上领导，公开优惠基础上拥有额外96折的签批权限；2000元抵扣2万元房款的优惠政策，继续执行；根据每栋楼栋的去化率给予额外折扣，最高再享88折；全国所有楼盘每天推出10套特价房源，额外97折；新购房客户，免收三年物业管理费等。而一位业内人士对无逻辑觀察表示，实际上，并非所有楼盘都采用七折优惠，前后对比发现一些位置比较好、楼层比较好的房源依然降价并不明显，反而是一些地段、楼层较为差一点的房源才有七折优惠。采用这种优惠手段也显而易见——抓回款、降负债。据恒大地产集团有限公司债券2020年半年度报告显示，2020年6月末，恒大地产总负债15,514.84亿元，同比增长4.75%，资产负债率82.04%，较2019年末上升3.1个百分点。其中，短期借款为974.04亿元，较2019年末下降20.83%；应付票据1651.86亿元，较2019年末增长0.13%；应付账款3454.42亿元，较2019年末增长14.29%；合同负债1326.18亿元，较2019年末增长100%。一年内到期的非流动负债2054.96亿元，较2019年末增长14.58%；长期借款2219.29亿元，较2019年末下降0.89%；应付债券525.96亿元，较2019年末增长61.05%；长期应付款25.46亿元，与2019年末持平。面对如此负债压力，恒大最终还是选择了“降价跑量”回笼资金。而身处“橙档”的阳光城的做法则是引来新战投——引入险资泰康人寿。目前，阳光城踩中两条线，除预收款后的资产负债率为77.62%，净负债率为115%，现金短债比为1.32。9月9日晚间，阳光城发布公告，泰康人寿、泰康养老与公司第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》。据此，上海嘉闻以33.78亿元的代价受让阳光城13.53%的股份。转让完成后，泰康集团将共持有阳光城5.55亿股份，成为仅次于董事长林腾蛟及其一致行动人之外的最大股东。不过，早于今年4月份的业绩会上，联席董事长兼总裁朱荣斌就对外透露：“去年中民投股权完成交接之后，公司手上就有了比较大的主动权，引战一直都在有效地进行，公司也确实接触了多家有意向的机构。”但引入泰康人寿还是有一定的代价——一份为期十年的业绩对赌协议。根据协议，阳光城须在2020-2024年实现不低于15%的归母净利润年均复合增长率，且累计归母净利润不低于340.59亿元，2025年-2029年期间分别实现5%-10%的业绩增长，如业绩未能达标，则须对泰康进行现金补偿。“紧箍咒”下，富力地产、恒大、阳光城祭出了三种不同的将负债的计划，目前来看仍未能看出孰拙孰优。与降负债相比，往后无法依靠高杠杆迅速发展后，这三者将如何继续讲好资本故事，或许才是需要的地方。
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发表于 2020-9-12 23:46:11
